存量盘活时代，住房租赁市场的机遇和挑战？
“打造精品文旅品牌，把文化旅游业培育成为支柱产业。”2025 年 6 月 19 日，由文旅一站式服务平台迈点主办的第十四届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重启幕。
作为文旅行业年度标杆盛会，本届大会以 “向内变，向外为” 为主题，聚焦大文旅品牌运营和投资发展，汇聚县域政府、文旅集团、旅游住宿、住房租赁、酒店投资等全产业链资源，通过四大峰会——中国旅游住宿品牌论坛、中国文旅产业发展论坛、中国住房租赁品牌论坛、中国存量酒店投资研讨会，以前瞻视野洞见行业趋势，以数据赋能品牌升级，开启文旅产业高质量发展新纪元。
存量时代已然到来，盘活存量资产成为行业的主旋律。如何精准把握存量市场的机遇?如何通过精细化、专业化运营，充分释放存量资产的价值?在ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然的主持下，华发优生活执行副总经理邵俊、雅诗阁中国华北区大区总经理张伟超、中海商业长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋共同聚焦存量时代下资产盘活的核心命题。
图注：CCRA住房租赁产业研究院院长赵然、雅诗阁中国华北区大区总经理张伟超、中海商业长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋、华发优生活执行副总经理邵俊(从左至右)
寻找存量机会——因地制宜，多元适配
张伟超介绍，除南美外，雅诗阁在全球均有项目布局，在营1000多家物业，共有16个品牌。其中，有10个品牌进入了中国。今年5月，雅诗阁推出加盟业务，至此，公司拥有了覆盖轻资产、加盟、重资产及基金支持等多种经营模式。机会在哪里?张伟超表示，存量盘活的关键在于“产品多样性”与“成本控制”。强调需根据项目特性匹配合适产品和目标用户，包括投资方“金主”和租户，核心是减少改造投入，通过品牌升级和设计优化，将成本压到最低。
图注：雅诗阁中国华北区大区总经理张伟超
张仁勋表示， 中海以重资产逻辑拓展长租公寓，看存量需超越单一业态视角。面对全国市场差异，如北京写字楼尚可、上海深圳则难，需“一策一议”综合评估购物中心、写字楼、长租公寓、酒店等业态组合的回报潜力。核心策略是“以退定投”，基于资本回报目标选择最优业态组合，无统一标准解法。
图注：中海商业长租公寓管理中心总监/部门负责人张仁勋
邵俊前瞻性地将存量时代视为“资产运营的黄金时代”。他表示，华发优生活定位为资产运营盘活平台，基于对“销售型资产转运营型资产”大趋势的判断，五年内成功将230亿资产转向运营并实现类REITs证券化。其策略是建立覆盖全生命周期的五条产品线——青年公寓“华寓”、家庭租赁社区“华庭”、服务式公寓“华府”、人才保障房“华宜”、康养旅居“华馨”，以“一盘一策、分类施策”精准匹配不同存量资产。
图注：华发优生活执行副总经理邵俊
激活存量价值——聚焦产品力、运营力与用户
张伟超认为，长短租结合是重要手段。利用自有会员体系细分渠道，如短租线上、自有渠道、长租协议客户等，优化客户需求匹配与项目收益。他强调，经营期是提升地产价值的手段，通过精细化管理和品牌定位，如以多元品牌适配不同场景人群，在项目全生命周期实现价值最大化。
张仁勋表示，精细化运营的核心是“深度客户洞察”。拿项目，首先要研判其最适合的业态及目标客群;注重综合体业态间客群联动与相互导流，如购物中心与长租公寓;将中高端客群细分为35类，深入研究其需求变化，如次卧可能用于办公、衣帽间或宠物空间;强调产品需具备“可变性”，以适应客户不同人生阶段和需求趋势，确保资产长期保值增值。
邵俊高度认同客户需求精细化与产品“可变空间”理念。他表示，华发产品经历3.0迭代，从匹配基础功能到根据客群、家庭结构设计，再到当前注重“灵活可变”，以动态适应租赁周期内客群变化。提出“服务式住宅”概念，强调运营服务不仅服务于大业主存量资产，更能赋能销售板块——用租赁运营打造的服务能力，为小业主提供托管及资产保值增值服务，实现“服务创造价值”。
行业展望：回归用户与运营本质
张伟超表示，用户是最终答案。无论产品差异或公司策略如何，核心是利用科技与数据精准找到目标用户，提供匹配产品，赋予资产“生命感”并提升其价值。
张仁勋认为， 未来将是“百花齐放”的增量期。企业需基于自身禀赋选择路径，呼吁国家层面给予更多行业优惠政策，共同做大市场蛋糕。
邵俊提出三句话展望：一、存量时代即资产运营黄金时代， 存量资产蕴含着通过经营创造价值的巨大期许与机会;二、价值评估转向运营与服务导向， 资产价值需从硬件/区位评估转向运营价值、服务价值溢价;三、回归运营本质与客群深耕， 行业应扎实练好基本功，深度研究客群，提供匹配巨大蓝海市场的精品运营与服务。
赵然对本次研讨作出总结： 存量盘活无“一刀切”方案，需因地制宜、多元适配。行业需回归初心——聚焦产品、深耕运营、洞察并满足客户不断变化的需求，把握底层逻辑，方能焕新存量价值。
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