盛松成：房地产在经济中的作用将更加多元化
中新经纬2月11日电 题：房地产在经济中的作用将更加多元化
作者 盛松成 中欧国际工商学院教授、中国首席经济学家论坛研究院院长
刚刚过去的“十四五”是我国房地产行业发展的重要转折期。行业在经历长期高速增长后进入调整阶段，在“新模式、新思路”的引领下，房地产行业有望伴随中国经济迈向高质量发展新阶段。
从《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》来看，“十五五”规划为房地产行业发展指明新的方向。例如“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”，“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给”，以及“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”等。
笔者认为，在当前一段时期内，房地产在经济中的作用将更加多元化。
一是实现“居者有其屋”。房屋的最大功能还是居住，我国仍然是世界第二人口大国，城镇化速度虽然放缓，但快速城镇化时期仍未结束，“居有所住”仍是大多数百姓朴素的人生目标。把这一目标当成公共服务来实现也是我们制度优越性的体现。对于城镇困难家庭基本住房需求，通过保障房得以满足，尽量限制住房的金融属性；而对于尚有余力的家庭，其改善性需求可以通过市场得以满足，无需严格限制其金融属性。
二是从“投资于物”转向“投资于人”。良好的居住条件能够激发和提升人力资本。“好房子”这一理念在很大程度上来源于对提升消费者居住水平的思考。长期以来，尤其在“高杠杆、高周转、高负债”发展模式大为流行的时期，如何快速建成房子成了房企最大的目标，而很多投资客买入即转售，对于房屋质量也不关心，共同导致了一批同质化、低质化房屋上市。推行“安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”既是对过去一段时间行业乱象的纠正，也是对未来行业发展方向的指引。同时，对改善性需求的因城施策须建立在对于人口形势的精准估计之上，遵循“以存量定增量”的原则，为土地供应管理提供明确且严格的要求。
三是促进内需，特别是进一步释放我国居民消费潜力。根据《中国家庭金融调查报告》，我国城镇家庭自有住房拥有率较高，达到近90%，房地产价格下行在一定程度上导致居民家庭财富缩水，并通过财务杠杆效应被放大。房地产业的调整不仅影响行业自身，也波及上下游产业链和相关就业，这些因素与当前内需相对不足的问题相互交织。可考虑稳步推进住房公积金制度改革，借鉴新加坡等国经验，逐步推动公积金使用范围由涉房支出向更广泛的家庭基本生活需求延伸，例如医疗、养老照护等必要消费领域，后续可根据实施情况有序拓展。同时，推进大规模城市更新既是提升居民居住品质的重要途径，也有助于带动有效投资。我国城镇商品住房制度已实施二十余年，早期建设的住宅正逐步进入维护修缮周期，亟需建立健全覆盖房屋全生命周期的安全管理机制，为未来集中开展房屋修缮、加固和更新工作做好前瞻性准备。
笔者也认为，为实现“十五五”的发展目标，首要问题是稳住市场。
首先，房地产行业稳定首先要从高能级城市(尤其是一线核心城市)开始。作为我国经济发展主引擎、人口主要流入地，高能级城市房地产业仍然具有相对较大的发展空间。要尽力去除行业发展的相关限制，以完善保障性住房体系为基石，充分满足改善性居住需求为抓手：收购闲置商业用房改建为保障房或租赁房，缓解困难群体购房压力；进一步放开高档住房及中心城区普通住房交易限制，鼓励业主通过出租获取收益。
参照国际经验，核心城市保持相对较高房价是调控资源流动的有效手段。应通过房价收入比、租售比等指标合理调控房价，将其控制在符合我国经济发展阶段的区间内。
其次，要扎实推进“好房子”理念的落地实施。从建设条件看，当前部分领域成本压力有所缓解，包括土地取得以及建筑材料等环节的价格调整，为提升住宅品质释放了一定的空间。在保持房价总体稳定的前提下，可将节约的成本更多用于优化设计、升级建材和改进施工工艺，从而实现房屋质量与居住体验的提升。
此外，需要中央财政支持。要进一步推行“十四五”期间开始的行之有效的政策，如发行专项债弥补地方投资缺口，收购土地与闲置住房以稳定市场。在新的地方建设融资模式建立前，可进一步探索中央财政对多孩家庭的贷款贴息，在育儿补贴中根据人均住房面积与当地平均居住面积差值加补住房补贴，必要时可以通过发行特别国债解决资金缺口问题。而继续扩大房地产金融产品试点，加快REITs(不动产投资信托基金)、ABS(资产支持证券)等产品的发行与推广，有助于满足房地产行业对于资金高速周转的需求。
最后，要把握行业发展模式转变带来的新增长点。“十四五”期间发展起来的代建模式会随着租赁保障住房规模的扩张继续发展；人工智能和智能家居的普及也在深刻影响房地产业发展；绿色智慧住房的建设要求可能带来一批新的投资高潮。
总而言之，中国房地产正站在新旧模式转换的关键节点。现阶段，须以稳住市场为前提，以构建新模式为核心，以提升居住品质为根本，通过分层供给、因城施策、财政协同等多维发力，推动房地产真正回归居住本源，实现从规模扩张向质量提升的深刻转型。这不仅关乎行业自身可持续发展，更是中国经济行稳致远的基本要求。(中新经纬APP)
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编辑：张宁
责任编辑：贾亦夫 张义华
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