北京住房租赁市场回温，一二线城市3月租金水平趋稳
21世纪经济报道记者李莎，实习生白映雪、陈俊杰 北京报道 租房市场正在回温。前不久，在北京的胡然将住房出租信息挂到小红书上，没想到第二天就迎来了两组租客看房，其中一组租客考虑了两天之后就确定了租赁意向。3月26日，双方签订了一年期的租房合同。
胡然的房子位于北京大望路，步行15分钟可达国贸，周边配套完善，对比周边在租房源租金后，她将房子月租金定为6400元。胡然向21世纪经济报道记者表示，这是她第一次出租自家房子，由于装修比较好，这个租金水平比较有竞争力，但她没想到能这么快成交。
从受访房东、租客、中介和专家反馈来看，春节后北京住房租赁市场有所回暖，出现看房人数增加、房源成交周期加快等情况。租金变化备受关注，从受访情况来看，与年前相比北京部分房源价格略有上涨，但租金水平整体平稳，近两月变化不大。
整体来看，诸葛数据研究中心监测数据显示，3月一线城市平均租金为84.86元/平方米/月，环比下跌0.66%，同比下跌3.18%；二线城市平均租金为31.21元/平方米/月，环比下跌0.25%，同比下跌0.49%。
中指研究院研究副总监徐跃进向21世纪经济报道记者表示，中指监测重点50城租房数据发现，今年春节后，随着“返城季”、“换岗季”的到来，新租、换租需求集中释放，租房市场热度逐步回升。一季度50城普通住宅平均租金累计下跌0.29%，3月部分城市租金有所回暖，但尚未恢复至一年前水平，这可能与居民收入预期变化、保障性租赁住房大量入市等因素有关。
北京住房租赁市场回温
苏珍家有一套北京大屯路的一居室在对外出租，房子紧邻鸟巢，上一任租客长租了5年刚搬走，目前她还在找新的租客。苏珍向21世纪经济报道记者表示，她家房子从2008年开始出租，已多次更换租客。目前她计划出租的价格是5600元/月，没有涨价，低于6000-6300元/月的市场均价。
“我比较挑租客，租客好的话，再谈价200-300元也行，看着合适的话成交率还挺高的。”苏珍表示，出租信息刚发布不久，到现在已有不少人咨询，也有几组租客实地看房和谈价，但目前还没有遇到合适的租客。
好房不愁租，在市场回暖情况下尤是如此。近日不少受访中介都提到了北京租房市场成交节奏加快，位置佳、房况好、价格合理房源出租更快。北京三里河区域租房中介史艳向21世纪经济报道记者表示，从全年来看，年底的出租节奏相对慢。现阶段租房节奏比较快，大体上半个月到一个月一个循环，目前在租房源基本都能在一个月的时间里租出去。
北京五道口区域一位租房中介向21世纪经济报道记者表示，按照往年规律， 11月到1月为北京租房淡季，租赁需求较少，春节之后，2月到10月租房需求相对旺盛。从他的经验来看，当前提前十天左右看房比较合适，“周末一大批房子会被租掉，接着又有新的房子上新”。
虽然市场有所回暖，但北京租金整体平稳，未出现大涨大跌。丰台区首经贸板块一位租房中介向21世纪经济报道记者表示，片区内租金与年前相比变化不大，以一居室为例，3月一居室价格最低约为4300元/月，与年前类似。当前租房有一定的议价空间，一居室月租金往下谈100元问题不大，但具体情况还要参考房屋报价和房况等因素。
中指研究院监测发现，3月北京住宅租金的样本均价为90.3元/平方米，环比上涨0.41%。徐跃进表示，3月北京住宅租金结束了之前连续6个月的环比下跌态势，租赁市场也进入旺季，租金水平在逐渐修复。
北京石景山一位租房中介向21世纪经济报道记者表示，接下来4-5月北京租金并不一定会涨，但房源成交周期还有缩短可能，一些报价合理、装修较好的高性价比房源会很快成交。
3月一二线城市租金同比下降
和北京相比，上海的租房市场更为复杂。上海房东林军年前就将闲置的小单间挂到多个在线平台，寻求新租户，但至今没有找到合适的人。
林军向21世纪经济报道记者表示，最开始他的预期租金是2800元/月，“这个地段应该比较好租，结果租了两个月都没租出去，我想着年后能好租一点，结果挂2800元根本没有人问”。
林军了解发现，附近很多房源都在降价，在这样的情况下租客很难选中一个高价房源。由此，最近他把租金下调到2300元/月。该房间附近有三个地铁站，交通便利。林军表示，这个价格在这个区域已经是性价比很高的房子了，只不过房间小一点。
最近林军又在小红书、抖音等平台上发布了租房信息，有几个意向租客来咨询情况，但尚未完全确定。
个人经验有一定的特殊性，但纵览重点城市一季度房屋租赁市场，中指50城住宅租赁价格指数监测发现，一季度50城普通住宅平均租金累计下跌0.29%，3月情况有所改善，整体上租赁市场完成了从淡季向旺季的转变，但租金尚未恢复至一年前的水平。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，相比往年，今年一季度重点城市租赁市场活跃度起势较慢，2、3月租金连续回落，春节假期结束后租房需求缓慢释放并未对租金产生拉动的预期效果。
诸葛数据研究中心监测数据显示，3月全国大中城市租金挂牌均价为35.14元/平方米/月，环比下降0.26%，同比下跌0.62%。
具体到不同能级城市，一线城市平均租金为84.86元/平方米/月，环比下跌0.66%，同比下跌3.18%；二线城市平均租金为31.21元/平方米/月，环比下跌0.25%，同比下跌0.49%；三四线城市平均租金为24.82元/平方米/月，环比上涨0.33%，同比上涨3.02%。一线、二线城市租金均价环比已分别下滑7个月和6个月。
与此同时，关荣雪表示，近期租金水平降幅均维持在0.5%以内，处在正常波动区间，租金趋“稳”格局基本定型，大涨大跌不复存在。
在徐跃进看来，进入4月，随着春节后人员返城、换岗逐渐进入尾声，租赁需求释放预计将趋于平稳。在租金方面，关荣雪认为， 4月租金或将企稳。徐跃进的态度则更加积极，他认为4月租金或将温和上涨。
保租房入市平抑市场租金
在采访过程中，不少北京的租客感慨房租水平仍然较高。
金东在西城租了一套7000元/月的一居室，受公司搬迁以及租房合同快要到期影响，一个月前他开始在北京西边和南边看房，希望换一套性价比更高的房源。金东向21世纪经济报道记者表示，经过线上大量浏览、线下集中看房，他发现符合预期的房源都在6000元以上，但地理位置、周边配套、房屋户型和装修都不如原小区。一番纠结之后，金东决定不再换房，直接续租。
无独有偶，文沛最近也在换房，历时大约一个月，最后从昌平城区换到了海淀北三环，租金还是3000元/月，但从整租变成了合租，个人空间仅10平方米。“看房过程中感觉北京房租太贵了，生活成本特别高，想找到完全合适的特别难，房屋的价格、区域、大小必有取舍。”文沛向21世纪经济报道记者表示。
保障性租赁住房大量入市，或对住房租赁市场的租金水平乃至市场格局带来改变。
以北京为例，今年2月，北京住建委发布《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知（征求意见稿）》，拟规定保障性租赁住房租金应低于同地段同品质市场租赁住房评估租金，且年涨幅不能高于5%。
根据中指监测数据，截至2023年末，北京已筹集保障性租赁住房近30万套，与租房家庭户的比值为10%左右（据七普数据估算，北京租房家庭户规模约275万户），保障性租赁住房将成为稳定北京租房市场的重要力量。
不只北京，21世纪经济报道记者不完全统计发现，今年各地新筹建保障房仍以保障性租赁住房为主。截止到3月21日，在“双万”城市中，北京、上海、广州、重庆、成都、天津、东莞、武汉、杭州、郑州、西安和长沙等12个城市公布今年的保障性租赁住房筹建目标，除了天津和西安计划筹建量为5000套/套（间）外，其余10个城市筹建目标都在1万套/套（间）以上，广州、北京、上海、杭州和武汉计划筹建量超过5万套/套（间），分别为10万套、7万套、7万套（间）、6万套（间）和5.1万套（间）。
徐跃进表示，各地保障性租赁住房入市，短期内将增加了租赁住房供应，满足部分新市民、青年人的租房需求，缓解租房市场的供需矛盾。此外，保障性租赁住房定价相对较低，对市场租金起到一定的平抑作用。
关荣雪表示，未来各地保障性租赁住房入市将继续对租房市场产生影响。首先，保障性租赁住房的不断增加将为租房市场注入更多的稳定性和可持续性，有助于稳定租金水平。另外，保障性租赁住房的入市也将改善租房市场的供给结构，有助于完善“市场+保障”的住房供应体系，助力构建房地产发展新模式。
徐跃进进一步指出，长期来看，一方面围绕保租房出台的相关租赁政策将进一步规范租赁市场的发展，改善居民租房环境。另一方面，保租房的供应将有助于提升租赁市场机构化率，提升租赁住房产品质量和服务水平，有利于推动住房租赁市场向更专业化的方向发展。
（文中胡然、苏珍、史艳、林军、金东、文沛均为化名）
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