公募REITs冷热分化：新品上市遇破发，机构认为配置价值显现
21世纪经济报道记者 叶麦穗 2026年公募REITs市场呈现显著冰火态势。新型REITs密集上市，一级市场认购热度爆棚，但新品上市后普遍破发；与此同时，多只存量产业园REITs价格腰斩、触发临时停牌，带动市场指数持续调整。
在板块深度回调后，多家机构认为REITs估值逐步回归合理，长期配置价值持续凸显。
新能源REITs密集挂牌
年内新能源公募REITs上市节奏提速，两单能源基建项目陆续登陆上交所。
8月7日，华泰三峡新能源REIT正式挂牌，填补大连及东北地区能源类公募REITs市场空白。其底层资产为大连庄河Ⅲ（300MW）海上风电项目，总装机容量29.88万千瓦，是东北地区投产最早、建设进度领先的标杆海上风电项目。
该产品发行规模40.065亿元，市场认购情绪火热，网下初始发售倍数达140.05倍，有效认购倍数61.23倍，公众投资者认购踊跃。不过一级市场热度未能延续至二级市场，产品上市后快速破发，虽然上市当日勉强上涨0.06%，但是周一再度陷入调整，目前收报8.009元，认购价格则是8.01元。
7月28日上市的中航中核汇能新能源REIT同样上演“打新热、二级市场冷”行情。产品底层覆盖新疆、广西两座优质风电场，总装机容量196兆瓦，年均发电量约4亿千瓦时，形成南北区域协同、资源互补的优质资产布局。
该产品认购热度更为突出，网下认购倍数361.36倍，公众认购倍数高达424.36倍，创下年内较高认购纪录，但上市后同样陷入持续破发状态。两只新能源REITs一二级市场的分化表现，是当前公募REITs一二级市场走势背离的典型缩影。
存量项目深度回调
相较于新品波动，存量产业园REITs调整幅度更为剧烈，多只产品价格腰斩触发监管停牌机制。8月5日，易方达广州开发区高新产业园REIT因价格大幅回撤停牌，产品收盘价跌至1.285元/份，较2.573元发行价跌幅超50%，触发深交所停牌规则，当日临时停牌一小时并暂停份额转让业务。
华夏合肥高新创新产业园REIT年内更是两次触发停牌。6月22日，产品价格较发行价腰斩，首次触发停牌；次日价格再度下探，数个交易日内累计跌幅超10%，二次触发临时停牌。尽管该产品上市以来持续分红，每份累计分派收益0.3311元，但未能扭转价格下行趋势。
价格持续承压根源在于底层资产运营承压。以华夏合肥高新创新产业园REIT为例，截至2026年3月末，该产业园项目出租率仅64.28%，租金收缴率59.91%，租金单价及剩余租期等核心运营指标表现偏弱，园区去化与营收压力，直接拖累二级市场估值表现。
机构认为已跌出“性价比”
个股大面积回调带动REITs整体市场走弱。截至8月10日，中证REITs全收益指数年内累计下跌7.25%，7月以来单月跌幅3.49%，市场调整趋势明确。整体行情呈现普跌格局，年内78只存量公募REITs中，仅13只录得正收益，超八成产品收益为负。
对于本轮市场调整，中金公司分析认为，新品集中供给、限售份额解禁等资金面因素，是短期波动的主要诱因。但经过持续估值修复，板块泡沫充分出清，多数产品估值已步入合理区间。
业内机构普遍认为，REITs长期投资价值已逐步凸显。中信建投REITs首席分析师黄啸天指出，在优质资产稀缺、利率中枢下行的市场环境下，公募REITs现金流稳定、分红确定性强的优势愈发突出。
据兴业固收团队统计，截至7月31日，产权REITs利差（分派率减去10年国债收益率）已升至289bp，处于历史97%分位数，距离2024年初的历史高点仅相差约55bp。
招商证券分析师赵可也指出，当前产权REITs平均派息率为4.8%，较经营权REITs的4.6%更高，相对固收类资产具备显著的估值比价优势。
数据显示，2026年一季度次新REITs业绩韧性凸显，核心经营指标达成率超104%，抗周期特性显著。当前产权类REITs平均分派率达4.7%，相较主流红利资产具备明显超额收益，板块配置性价比持续提升。
（作者：叶麦穗 编辑：周炎炎,曾芳）
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