中期业绩难“挽尊”，新世界发展还能“时间换空间”吗？
（文/孙梅欣 编辑/张广凯）
在频繁的资产出售、引入资本的传闻中，新世界发展交出了公司2026财年中期财报。虽然通过强调降债试图为业绩“挽尊”，但新世界发展过去半年的业绩显示，这家老牌港资房企的营收下滑还在扩大，业绩亏损也未能扭转。
这份财报显示，2025年下半年，新世界发展集团收入同比下降50%，降为83.91亿港元；核心经营利润同比下降18%，降至36.36亿港元；股东应占亏损37.3亿港元，较上年同期亏损减少了44%，但仍然未能扭亏。
这意味着，在过去两个半财年中，这家曾被视为香港地产界“巨富”的企业，股东应占亏损累计超过318亿港元。
对于收入减少的原因，新世界发展解释为建筑收入和内地物业交付减少。换句话说，主要由于项目卖得少。销售额下滑，物业交付量自然也随之下滑。
减少的销售量，主要来自于内地市场。新世界发展的管理层在中期业绩会上提到，上半财年在香港完成了103亿港元销售额，为2021年以来最高，而内地市场仅仅只带来了32亿销售额。
直到上一财年同期，新世界发展在内地的销售额还有75亿元，而在销售高峰期的2018财年同期，彼时新世界发展在内地的销售额达到116亿元。如此计算，如今内地的市场表现，尚不足市场高点时的三分之一。
在今年的中期业绩会上，新世界发展管理层依然强调，降低整体债务是公司的首要目标。
实际上，过去一年，从上海淮海中路K11，到瑰丽酒店集团，甚至再到公司股权，一系列资产出售的传闻似乎都传递出一个信号：能有希望出售的资产，新世界发展似乎都有可能放上货架。
作为香港四大地产企业中，唯一一个在过去10年“重仓”内地土地市场的港资房企，似乎正是在为曾经下的“重注”还债。
“压舱石”资产抵御销售下滑波动
虽然新世界发展过去一年陆续传出延期付息、百亿贷款、计划出售项目资产，甚至今年1月还传出黑石集团有意接手公司股权的传闻，公司紧张的资金情况已经跃然纸上。但这家成立于上世纪70年代的香港地产企业，毕竟穿越过多个经济周期，加上背靠家族企业，并非“无本之木”。
事实上，不同于内地资本和房企通常擅长通过住宅项目快进快出，擅长在地产行业长期持有的黑石集团有意介入，似乎也从侧面说明，新世界发展持有的资产，从长期回报来看仍有价值。
尽管以项目销售为主的物业发展收入，是新世界发展近年的主要收入来源，但从收入构成来看，物业投资、建筑、酒店运营和其他业务，才共同构成了这家公司的整体收入。
相较于项目销售收入变化对企业整体收入带来的波动，由物业投资、酒店运营和其他组合而成的长期资产，相对而言波动幅度要小得多。
以2025和2024两个完整财年为例，物业投资、酒店运营和其他收入，分别为91.34亿港元和102.68亿港元，在当年总收入中占比分别约为32%和27%，减少的金额约为11.34亿港元，下滑幅度约为11%，整体而言并非剧烈震荡。
但真正对当年收入下滑造成主要影响的，是物业发展（即项目销售）和与之强相关的建筑收入。这两项收入减少合计超过69亿港元，直接带动整体收入的下滑。
同样，放在2026和2025中期财报中做对比，今年上述三项收入金额为43.92亿港元，比2025财年的45.41亿港元的收入减少了1.49亿港元，同比下滑幅度3.3%，但在总收入中的占比，则从2025上半财年的27.05%，攀升到2026上半财年的52.35%。
商业综合体、百货、写字楼、酒店，这些总资产项目在建设初期的投入大，回报周期长，但一旦形成有保障的收入，则能够给业主方带来波动较小、稳定的现金流，因此这类资产通常会被视为“压舱石”。
新世界发展的投资物业，除了市场熟知的在香港的尖沙咀维多利亚港 K11 MUSEA一系列物业、K11 Art Mall、新世界大厦等等16个物业楼宇，在内地的北京、广州、杭州、上海等多个经济发达的高线城市，也有新世界百货、K11、新世界城市艺术中心等等项目。
酒店方面，新世界发展在香港、北京、广州、武汉以及东南亚的越南、泰国都有知名酒店在手，总房间数超过6400多间。
这些资产本身，以及其带来的可观租金收入、房费收入，从长期来看仍然具有市场价值，也是被投资机构所愿意进场的重要因素。
重仓内地陷入困境
新世界发展最近几年的困境，正是来自于它的物业发展部分的拖累。具体来说，主要来自于在内地市场的“重仓”。
一直以来，港资房企的优势，除了比内地房企更早积累原始资本、更广涉足不同产业、更多经历经济周期，从而形成的市场判断力和经营经验之外，更在于港资企业低杠杆、低负债、慢周转的经营方式，能够让企业较大程度的抵御市场波动。
然而，新世界发展过去几年同样受到规模化指标的影响，在内地市场正是抛弃了传统优势，向内地房企的“三高”方式靠拢。因此当内地房产市场走向低迷阶段，新世界发展也出现了和内地房企同样的困境与资金问题。
新世界发展和香港地产另外三大家族的岔路，出现在2016年前后。彼时新世界发展前任行政总裁、非执行副主席郑志刚开始逐步掌舵家族企业，开始在内地土地市场加码。
那一年，新世界发展旗下公司和周大福联合以42.07亿元，拿下深圳前海桂湾片区地块，当年12月又和招商蛇口联合斥资89亿元，拿下深圳蛇口太子湾地块。
2019年7、8月间，新世界发展更是在4天时间里，合计投下138亿元在杭州、宁波等地接连拿下地块，其中不乏当年的“地王”。
也是在那一时期，新世界发展提出了将用200亿港元在内地拿地的计划，并开始陆续介入深圳龙岗、西里新围、光明光侨食品厂，以及广州海珠区、增城等多个旧改项目。
旧改项目对于地产企业而言，是把双刃剑。一方面通常地块面积大，部分地块位置好，综合计算后的单价成本低，利润空间比招拍挂更可观；但另一方面开发周期长，流程复杂，比“净地”开发更具有不确定性，并且前期在项目上会沉淀大量资金。
对于新世界发展这样有资金实力，并且擅长长周期开发的地产企业而言，参与旧改的确是在当时土拍市场已经颇为激烈环境下“弯道超车”的选择。但多个长周期、重前期投入的旧改项目几乎同时上马，对于企业整体资金而言，会形成很大的压力。
梳理新世界发展过往的财报可以看到，到2016年，在内地的土地储备已经达到了110万平方米的高峰，其中住宅楼面面积达到了570万平方米。
除了总量大，分布也很广。当时东北部地区的260万平方米的储备量，和以广州、深圳、佛山为主的南部地区的储备量，几乎可以算得上旗鼓相当。
但是东北市场的购买力和以深圳为主的大湾区市场购买力，存在显而易见的差距。
就在新世界发展在土地市场高热期拿地的同时，李嘉诚旗下的长实集团，先是以200亿出售了上海陆家嘴世纪汇广场股权，之后又在数年时间里，向佳兆业、融创、希慎兴业陆续出售了广州、重庆、成都、大连、上海等地的项目和资产股权，回收了近300亿元资金。
恒基地产也从2016年开始，陆续出售了北京恒基中心、广州芳村地块、并向富力转让了沈阳、鞍山、大连、广州等多个城市的9个项目，回收了近140亿元。
新鸿基地产虽然在2019年和平安集团合计投资132.6亿元参与杭州江河汇项目的开发，并且多次参与广州南沙地块的竞拍，但整体拿地节奏缓慢，储备量也不大，并且只集中于几个经济发达城市，因此即便高调拿地，也并未动用高杠杆。
困境相似，底色不同
新世界发展最近两年强调的“七招全力减债计划“计划中，积极出售发展项目就是其中最为重要的举措之一。
2026财年中期财报显示，截止期末，公司在内地的土地储备面积已经降至289万平方米，不到高点时期的三成。其中住宅总楼面面积为155.4万平方米，为高点时期的27%左右。
从分布来看，剩余的储备面积主要集中在大湾区市场，约为总量的三分之一，也是为唯一一个储备量海超过100万平方米的区域；中部地区剩余73.3万平方米，东北部地区还有66.36万平方米的储备量，长三角地区则为31.6万平方米。
由此看来，新世界发展正在将内地的土地储备量向自己擅长的区域，以及经济发展更强的区域集中——一方面有利于项目出售，另一方面土地估值的损失也会相对较小。
新世界发展还有一个不可小觑的资产，是位于香港的土地储备和农地储备。
仅就土地储备而言，新世界在香港还有至少317.9万平方呎（约合29.53万平方米）的楼面面积，以及376.7万平方呎（约合近35万平方米）的物业投资等应占总楼面面积。另外，还有1542.2万平方呎（约合143.27万平方米）的香港农地储备面积。
对应新世界发展2025财年末的数据，释放约合9.64万平方米的农地置换的宅地，以及物业发展去化约合1.83万平方米的面积，已经能够给新世界发展带来103亿港元的销售额，足以证明香港市场依旧“寸土寸金”，资金量的回收更为高效。
所以，虽然新世界发展正面临着和不少内地房企类似的困境，但从资产质量而言，他们之间又存在着不同的底色。
传言中黑石集团的介入，对于在债务重压之下出现流动性危机的新世界发展而言，可能要的是以一个“时间换空间”的机会。
与其低价出售资产“釜底抽薪”，如果有机会借外部资金渡过难关，并由此瘦身甩掉冗余资产，或许是更好的选择。
根据最新的消息是，到2025年第四季度，黑石与新世界发展的谈判已经处于核心磋商阶段，黑石可能会通过现金认购新股和受让郑氏家族部分旧股进场，新世界发展可能会面临业务重组，但郑氏家族不会离场。
最终的方案目前还悬而未决，这家老派港资房企的还能否有机会延续过往的辉煌，似乎很快也将会有答案。
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