商业不动产REITs来了！万亿级商业地产向投资者敞开大门
21世纪经济报道记者崔文静 中国REITs市场将迎来历史性扩容。
11月28日，证监会就《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）公开征求意见，标志着我国公募REITs市场正式从基础设施领域拓展至商业不动产领域，进入“双轮驱动”新阶段。
此次试点是落实资本市场新“国九条”、推动REITs市场高质量发展的关键举措。其核心在于打通商业不动产的权益融资通道，为盘活存量资产、构建房地产发展新模式提供标准化金融解决方案。
市场普遍视此举为水到渠成。历经近五年探索，基础设施REITs已上市77只产品，形成了较为成熟的监管与运行框架，为商业不动产领域拓展奠定了坚实基础。当前，我国商业不动产存量规模庞大，但缺乏高效退出渠道，试点推出精准回应了市场迫切的盘活需求。
多位业内人士指出，商业不动产REITs意义深远。它不仅为持有优质物业的企业开辟了全新的权益融资路径，助力优化资产负债表；更将通过市场机制，推动房地产企业从“开发销售”向“长期持有、专业运营”的资管模式转型。同时，这也为投资者提供了具备稳定现金流特性的资产配置新选择。
一个连接实体商业与资本市场的金融新生态即将开启，这既是多层次资本市场体系的完善，更是金融服务实体经济质效提升的重要里程碑。
支持构建房地产发展新模式
商业不动产REITs试点的启动，被业内视为一个“水到渠成”的结果。它的推出，并非凭空而来，而是建立在近五年来基础设施REITs的坚实实践、清晰的宏观政策导向以及迫切的现实需求之上。
近五年的探索为此次扩容铺平了道路。自2020年基础设施公募REITs破冰以来，市场从零起步，稳步成长。
截至2025年11月27日，已上市REITs产品达77只，累计融资规模2070亿元，总市值约2201亿元。这段历程不仅验证了REITs模式在中国的可行性，更在资产筛选、发行审核、信息披露、市场监管等方面积累了弥足珍贵的“中国经验”，为商业不动产领域的进军构筑了成熟的制度与生态基础。
从政策脉络审视，试点的推出具有高度的协同性。国务院发布的新“国九条”明确提出要“推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展”。与此同时，近期多部委联合印发的《城市商业提质行动方案》也明确支持商业地产项目发行REITs获取长效融资。在受访业内人士看来，商业不动产REITs试点的推出，正是对这一系列顶层设计精准而及时的金融回应，体现了政策的一致性与连贯性。
其深远的战略意义，引发了市场各方的积极解读。多位分析人士指出，试点的核心价值至少体现在三个维度。
支持构建房地产发展新模式被认为是其首要功能。一位券商资深分析师表示，传统房地产高杠杆、高周转的开发销售模式正在经历深刻转型，商业地产亟需找到一条依赖长期运营而非短期销售的全新路径。REITs为此提供了标准化的退出渠道和持续的权益融资来源。它不仅能够帮助企业优化资产负债表、降低杠杆风险，更将从根本上倒逼企业从“开发商”转向专业的“资产运营管理者”，专注于通过提升运营效率来创造现金流和资产价值，而这正是房地产新发展模式的核心内涵。
盘活存量、促进良性循环是另一个关键着力点。我国商业不动产存量规模庞大，但流动性不足问题突出。一位来自大型资产管理机构的专家指出，REITs能够将沉淀在各类商业物业中的巨额存量资产，转化为资本市场可交易、可定价的标准化金融产品，从而显著提升资本配置效率。这一过程不仅能激励管理方通过优化业态、提升服务来直接刺激消费，还能为企业构建“开发培育—REITs上市—资金回笼—再投资”的良性闭环，有效拉动高质量投资。
适配多元化的资产配置需求则是其不可忽视的市场功能。从已上市产品的运行表现观察，REITs凭借强制高分红、收益相对稳健的特性，逐渐获得投资者认可。2024年以来，中证REITs全收益指数表现良好。市场观察人士认为，商业不动产REITs的加入，将极大丰富REITs市场的资产图谱，为保险资金、养老金等长期投资者提供兼具稳定现金流与增长潜力的新选择，同时也让广大普通投资者得以低门槛分享优质商业地产的成长收益，成为增加居民财产性收入的有效渠道。
建立权责明晰的立体化监管制度
任何一场成功的金融创新，都需要一套既能激发市场活力又能有效防控风险的规则体系作为保障。此次商业不动产REITs试点的制度设计，鲜明体现了市场化、法治化的原则，在继承既有框架的基础上，作出了富有针对性的适应性安排，为市场的稳健起步和长远发展筑牢了根基。
本次试点的制度亮点突出体现在“稳中求进”。根据《公告》，商业不动产REITs在其他有关事宜上，将参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》等现有成熟规则执行。一位接近监管层的人士解读认为，这种设计最大程度地保证了规则的连续性和稳定性，显著降低了市场各方的学习与适应成本，使得试点能够迅速、平滑地对接至已有市场体系，确保了政策的可预期性。
在充分衔接通用规则的前提下，制度方案对商业不动产的独特属性作出了精准的回应与优化，主要体现在责任主体、资产质量与监管协同三个方面。
进一步压实基金管理人的主动运营管理责任成为关键一环。 《公告》明确规定，基金管理人须主动履行商业不动产运营管理职责。这一定位引发了业内的深入讨论。一位基金公司REITs业务负责人坦言，这意味着未来的商业REITs管理人必须深度介入资产的日常运营与价值提升，角色要从被动的财务持有者转变为积极的资产管理“大管家”。这要求管理人必须配备或联合具备深厚商业地产“基因”的专业团队，在招商租赁、业态组合、客户服务和资产焕新等方面展现专业能力，真正回归“通过卓越运营创造价值”的本源。
设定清晰的资产准入标准是保障市场健康发展的基础。 《公告》对入池资产提出了明确要求，需权属清晰、手续齐备，并已产生持续、稳定的现金流。参与过多单REITs项目的受访人士表示，这些要求为底层资产设置了必要的“质量门槛”，旨在确保试点初期的资产包是经过市场周期检验的成熟、优质物业。这有助于从源头上管控风险，保护投资者利益，并为整个市场树立高质量发行的标杆。
构建权责明晰的立体化监管与风险防范网络则为市场运行提供了坚实后盾。 《公告》清晰划分了监管职责，中国证监会及其派出机构负责行政监管与风险监测，证券交易所、行业协会则履行一线自律管理职能。这种“行政监管+自律管理”的协同架构，旨在形成监管合力。同时，通过要求基金管理人、托管人及各类中介机构严格遵守执业规范，构建了全覆盖的责任体系，为防范各类风险筑牢了防线。
据了解，围绕试点落地，证监会、沪深交易所及相关自律组织正紧锣密鼓地推进配套业务规则的修订与技术系统准备工作。待《公告》结束征求意见并正式发布后，一套完整、可操作的制度体系将迅速就位。
双轨并行协同发展
商业不动产REITs试点的推出，标志着我国REITs市场进入了“基础设施与商业不动产并行发展”的新阶段。在业内专家看来，这并非简单的赛道增加，而是基于资产内在属性的科学分类与精准施策。两大领域REITs将发挥各自优势，协同发力，共同拓展资本市场服务实体经济的边界与深度，构建一个更为丰富、更有弹性的多层次金融服务生态。
理解“双轨并行”的战略意图，核心在于把握两类底层资产的本质差异及其带来的不同风险收益特征。基础设施REITs 的资产多具公共或准公共属性，如高速公路、产业园区、能源设施等，其现金流通常与特许经营协议、政府定价或购买服务密切关联，因而呈现出收益稳健、波动性相对较低的特点，被视为资产配置组合中优质的“压舱石”。商业不动产REITs 则完全置身于市场化竞争环境，购物中心、写字楼、酒店的租金收入直接与经济活力、消费趋势、区域竞争格局以及运营团队的能力息息相关，其收益可能具备更高的市场敏感性和成长潜力，同时对管理人的主动管理能力提出了远高于前者的要求。
这种天然的差异，恰恰构成了两者在市场中互补共生的基础。有券商分析师指出，“双轨并行”的策略为融资方和投资方都提供了更为精准和多元化的工具与选择。企业可以根据资产的具体属性，选择最适宜的证券化路径；投资者则能依据自身的风险偏好与收益目标，将基础设施REITs的“稳定性”与商业不动产REITs的“成长性”进行有机结合，构建更加优化、更具韧性的投资组合。
并行发展模式的核心价值，在于它能够实现对国民经济关键领域更为全面和精细的金融服务覆盖。
从服务重心看，基础设施REITs将继续深耕交通、能源、水利、环保等关乎国计民生的重大基础设施领域，致力于盘活存量公共资产，为新型基础设施建设和国家重大战略的实施提供长期、稳定的权益型资本支持。
与此同时，商业不动产REITs则将精准聚焦于构建房地产发展新模式，重点服务于商业零售、办公空间、酒店服务等与消费和内需紧密相连的行业。通过金融工具的赋能，促进城市商业空间的提质增效与更新迭代，从而直接助力消费升级与城市高质量发展。
展望未来，受访业内人士形成了一个普遍共识：“双轨并行”仅仅是中国REITs市场的开篇。一个更具广度、深度与活力的多层次REITs市场生态正在加速孕育。随着市场实践的深入和制度环境的持续完善，REITs的资产类型有望进一步拓展，数据中心、物流仓储、保障性租赁住房、文旅康养设施等符合国家产业政策导向的新型不动产，都可能被纳入这个日益壮大的“资产上市平台”。
这不仅将极大丰富中国资本市场的产品线与投资选择，更将催生并培育出一批具备国际视野和专业能力的本土不动产资产管理机构，推动整个不动产行业向精细化、金融化、可持续发展方向进行深刻转型。最终，一个健康、繁荣、兼具深度与广度的REITs市场，将成为强化金融与实体经济血脉联系、助力中国经济高质量发展的关键性金融基础设施。
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