“一签难求”、有产品上市破发，这类资产二级市场发生了啥？
中新经纬11月14日电 (薛宇飞)13日，中信建投沈阳国际软件园REIT在前一个交易日基础上继续收涨，但13日收盘价仍低于发售价，处于破发状态。
2025年下半年以来，多只REITs二级市场价格持续走低，截至11月13日，累计跌幅超过10%的产品有15只。有机构分析，上半年REITs二级市场的持续上涨行情和近期债券市场的调整，是诱发REITs价格波动的原因。
有产品上市即破发
中信建投沈阳国际软件园REIT成立于2025年10月20日，在进行基金发售时获得了大量投资者的认购。该基金的发售份额为3亿份，其中网下发售份额、公众发售份额分别约为6300万份、2700万份，最终，网下投资者有效认购申请确认比例约为1.20%，公众投资者配售比例约为0.40%。
据Wind数据显示，2025年以来成立的REITs共有18只，这些基金在发售时均维持在较低的配售比例。上述18只基金中，有17只基金的网下投资者有效认购申请确认比例在2%以下，多只在1%以下；18只基金的公众投资者配售比例均在1%以下，最低的仅约为0.06%。
从中信建投沈阳国际软件园REIT上市后表现来看，该产品于11月6日上市，发售价格为3.660元/份，上市首日出现破发情况，最低报3.590元/份。在此后的7日、10日、11日，均出现小幅收跌的情况。11月12日、13日，该基金连续收涨，13日报收于3.617元/份，仍低于发售价，较发售价累计下跌约1.17%。
根据中信建投沈阳国际软件园REIT招募说明书，该产品的基础设施项目包括沈阳国际软件园昂立信息园A、B座项目、沈阳国际软件园一期内的软件园D、E区项目、沈阳国际软件园一期内的软件园B、F区项目。在2022年至2024年及2025年一季度，上述项目年度加权平均出租率分别约为83.86%、85.99%、83.86%、83.93%。
该基金招募说明书在风险提示中称，在执租赁合同平均租赁期限较短导致出租率波动的风险。截至2025年3月31日，在执租赁合同平均租赁期限为2.33年，一年期及以内的租约占比为39.39%，2025年租约到期面积占已出租面积的比例为46.01%。尽管报告期内基础设施项目到期租赁合同的续租率平均水平超过60%，但若到期租约未获续期或未获替代，基础设施项目将面临一定的空置风险，进而导致基础设施项目的租赁收入减少。
多只REITs二级市场价格走低
参考中证REITs全收益指数走势，该指数在2025年上半年累计上涨约14.21%；截至2025年11月13日，该指数2025年下半年以来累计下跌约5.26%。
据Wind数据显示，截至2025年11月13日，2025年下半年以来二级市场价格下跌的REITs共计有59只，占总数77只的约76.62%；其中，累计跌幅超过10%的产品，共计有15只。
下半年以来价格跌幅居前的REITs中，产业园REIT数量较多，比如，易方达广开产园REIT、华泰南京建邺REIT、华夏合肥高新REIT、广发成都高投产业园REIT、中金重庆两江REIT的累计跌幅均在15%以上。
截至2025年11月13日，易方达广开产园REIT价格在下半年累计下跌约-19.76%。根据该基金三季报披露，相较于2024年同期，在2025年第三季度，产业园的出租率、平均合同单价分别同比下降10.64%、6.41%。
晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣对中新经纬表示，2024年初至2025年上半年，REITs在二级市场迎来了一轮持续上涨行情。这一轮上涨一方面得益于政策端的持续利好，如REITs资产范围扩容、扩募机制逐步完善等政策红利释放，另一方面源于市场资金对类固收属性资产的强烈配置需求。在权益市场波动加大、传统固收产品收益率走低的背景下，REITs凭借稳定的分红派息能力，成为低风险偏好资金的避风港。市场热度的攀升直接推动了估值溢价的快速累积，为后续回调埋下了隐患。与此同时，2025 年7月以来债券市场的持续回调成为触发REITs资金流出的外部因素。对于追求稳健收益的资金而言，债市回调后不少债券产品的收益率已具备较高吸引力。在此背景下，部分原本配置于REITs的低风险资金开始撤出并转向债市抄底。
“上述两大因素的叠加共振，给REITs二级市场带来了压力。”李一鸣称，一方面，前期累积的高估值溢价本身就存在理性回归的需求，缺乏基本面支撑的高溢价在市场情绪转向后难以持续；另一方面，债市回调引发的资金分流直接加剧了REITs的抛压。
机构：解禁时点前建议相对谨慎
据Wind数据，从目前至2025年年底，有11只REITs的限售份额陆续解禁；2026年上半年，还将有22只REITs的限售份额陆续迎来解禁。
中信证券在近日发布的研报中称，2025年11-12月，REITs将迎来一轮战配份额集中解禁，2026年的解禁潮则发生在一、三季度。REITs相关标的在其限售份额解禁时点前后或多或少都将面临一定的卖压，解禁事件的冲击同样也受到当期市场整体的赚钱效应、投资者情绪等因素影响。在一级市场配售比例偏低、二级市场行情波动加剧的环境下，建议重视上市标的限售份额解禁时点带来的配置窗口期，其中解禁时点到来前建议相对谨慎，解禁后则建议根据市场情况择机配置。
中信证券还认为，今年以来，参与公募REITs一级市场打新成为胜率较高的主流策略。但伴随着公募REITs一级市场询价上限的打开、以及二级市场的持续回调，该策略的收益开始出现回落。展望2026年，预计打新或趋于理性，一级市场投资重配置的逻辑或重回主导。
李一鸣称，从底层资产特性来看，REITs的核心资产多为基础设施或不动产，具有重资产、强现金流、长期持有的特点，其收益主要来源于底层资产稳定的租金收入、运营收费等现金流，受市场短期波动影响较小，这种现金流的稳定性为产品的长期分红提供了坚实保障。从资产配置价值来看，REITs与股票、债券等传统资产的相关性较低，将其纳入投资组合中，能够有效分散单一资产的波动风险，降低组合整体波动率。但须留意的是，如果投资者通过二级市场参与REITs的投资，需要面对市场价格波动带来的风险。
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责任编辑：罗琨 李中元
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