7月住房租赁政策小报
本期聚焦2026年7月住房消费扩容与租赁市场规范发展。中央层面，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，提出优化保障性住房供给、规范发展住房租赁市场，同步推进“好房子”建设与城中村改造。成都、济南、呼伦贝尔等地方层面密集跟进。整体呈现供给端优化、监管标准化及保障体系完善化的政策导向，旨在以扩大住房消费拉动内需，以规范租赁市场保障居住品质，实现促消费与惠民生的协同推进。
中央政策
一、国务院：优化保障性住房供给，规范发展住房租赁市场
7月13日，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，提出更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场；实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新及老旧房屋适老化、智能化升级。
核心内容：本次政策从扩大消费全局切入住房领域，将保障性住房供给与改善性住房供给并行推进，因城施策调节供给节奏；同步规范住房租赁市场秩序，实施房屋品质提升工程，推进城中村、危旧房和老旧小区改造，推动老旧房屋适老化改造和智能化升级，形成“保障托底+改善激活+租赁规范+存量更新”的住房消费扩容框架。
迈点解读：以前说到扩大消费，很少直接提住房，这次国务院把“好房子”和“租房”都写进了消费规划。以后保障房供给要优化，改善房要因城施策增加，租房市场要规范发展，老旧房子也要适老化改造、智能化升级。政策核心是把住房从“有没有”转向“好不好”，既要让新市民有保障房住，也要让有改善需求的人有得选，还要让租客住得安心，最终用住房消费拉动内需。
行业影响：
●保障性住房供给优化叠加改善性住房因城施策增加，房企可针对不同客群分层供房，保障房代建代运营与改善型商品房开发形成双赛道格局；
●租赁市场规范化推动合规租赁企业扩张，中小二房东和无证房源加速出清，房源核验、合同备案成为准入门槛，行业集中度持续提升；
●“好房子”建设标准推动建材、智能家居、适老化改造产业链需求释放，房企产品力竞争从价格转向品质，绿色智慧住宅成为差异化卖点；
●城中村、危旧房和老旧小区改造释放存量更新业务，房企承接政府代建代运营项目增多，轻资产城市更新业务成为稳定营收板块。
长期来看，住房消费从增量开发转向存量提质与分层供给并行，行业盈利模式从卖房转向运营服务与品质升级。
地方政策
核心内容：本次多地出台的政策形成四大协同方向：一是租住标准刚性化，划定出租底线与居住面积硬指标；二是房源筹集渠道拓展，非居住存量改建保租房不变更土地性质；三是保障体系下沉扩容，面向新市民、青年人原则不设收入门槛、租金控制在市场指导价80%以内；四是全流程监管强化，不动产单元登记与多部门联动监管同步落地。
迈点解读：一边管住“怎么租”，划清出租底线堵住违规群租；一边拓出“房源从哪来”，把闲置商办、旧厂房改成保租房，不用补地价还配税费减免。整体方向是既扩供给又强监管，让租房市场更稳。
行业影响：
●租住标准刚性化加速淘汰隔断房、床位房等违规业态，合规集中式公寓企业客源回流，出租率持续走高，中小二房东加速出清；
●非居住存量房屋改建保租房打通存量转化通道，商办业主可盘活闲置物业转型租赁，收房成本下降，存量资产盘活业务成为新增长点；
●保租房保障门槛下沉、不设收入限制、租金低于市场指导价80%，保障客群大幅扩容，国企保租房运营商承接委托项目增多，轻资产代运营成为稳定营收板块；
●不动产登记整栋单元原则与全流程联动监管，倒逼企业规范化运营，行业告别粗放扩张，转向合规化、精细化运营，租赁资产储备同步增加，为后续REITs发行储备底层资产。
行业长期规范化、精细化发展，合规企业市场份额持续扩大。
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