睿星朴美英：“驻在星耀”在精细化运营与高端租住体验的探索实践
2025年11月21日下午，第三届迈点住房租赁项目盛典在文旅行业年度盛会「2025迈点文旅节暨最佳东方人才周」上隆重举行。在住房租赁行业从规模扩张向品质竞争转型的关键节点，高端租住市场的体验升级与运营创新成为行业聚焦的核心议题。
本次盛典上，睿星高级运营董事朴美英以“驻在星耀”项目为范本，分享了在精细化运营与高端租住体验打造上的探索实践，为行业提供了可借鉴的价值样本。
图源：睿星高级运营董事朴美英
1、 针对用户需求，设计精细化的产品
高端租住的核心竞争力始于对用户需求的深度洞察，其首要实践便是建立以需求为导向的产品设计体系。睿星中国在“驻在星耀”项目落地前，通过精准的客群细分调研，构建了覆盖租住全场景的产品逻辑。
“驻在星耀”是睿星自建的项目，于2025年3月开业，项目总规划579套房源，是上海区域内单体体量最大的高端公寓，目前项目里囊括了15个不同的公区，包括从单间到三居室四个不同的户型。朴美英透露，目前该项目处于爬坡期，已完成60%。
睿星在全球的公寓行业已经有32年的历史，该项目在公区设计上遵循全球公区体系标准“三级配套模型”，即基础服务、社交场景和增值体验。“驻在星耀”项目基础服务除了快递、外卖、健身房、社交场景之外，还首创了“i人空间”，即一个人可以在房间里办公的空间。
朴美英提到，会从前、中、后三种算法提炼用户需求，再安排高端公寓的公区。前期调研精准捕捉客群差异，能够看出精英居住者等对健身房、游泳池等配套关注度极高。中端是运营从市场端对用户进行大量的调研，观察不同用户的调研指标、比例、好评度，最终确定不同模块的受欢迎程度。中端调研显示用户更愿意为屋顶花园、打扫服务等服务支付溢价。后端调研会映射到整个社区的活动，更加深入地调研用户的兴趣爱好。
2、以社群运营打造高粘性的租住生态
如果说产品设计是基础，那么场景化社群运营则是提升用户粘性的核心抓手。“驻在星耀”项目通过多元化公区场景构建与精准化社群活动运营，将物理空间转化为有温度的生活共同体。
“驻在星耀”项目公区位于公寓7楼，占地2800平方，形成了五大生活场景：热汗生活场景包含健身房、露天游泳池、瑜伽房，满足运动需求；互动连接场景涵盖会议室、自习室、游戏空间、共享办公，适配工作与社交需求；休闲放松场景设置音乐室、直播间、室内酒吧、卡拉OK，丰富日常娱乐；静谧时光场景则有阅读区、雪茄吧、露天休闲区，提供独处空间；再加上宠物社交区等定制化场景，全面覆盖租户多元生活需求。在以瑜伽为代表的生活场景中，“驻在星耀” 新推出的普拉提床精准击中女性用户需求，吸引了众多用户主动参与。
“驻在星耀”的社群运营以用户偏好为核心，通过多维度调研明确以文化艺术、运动为活动方向，吸引海归等高净值人群。数据显示，2025年3月项目共开展10场驻客活动，总费用5489元，吸引238人参与，其中欢乐时光活动举办3场，费用2415元，参与人数达135人，成为最受欢迎的社群活动。这种精准化的社群运营，让睿星在运营项目续租率稳定在70%左右，形成了强大的用户粘性。
3、精细化设计和社群运营带来经济价值和资产竞争力
这一实践的核心价值，在于通过精细化设计和社群运营实现居住体验与资产价值的双向提升，为行业提供了可复制的盈利模型。
在资产溢价方面，特色公区与精准服务带来了显著的租金优势。数据显示，配备特色公区的高端公寓项目，租金溢价率普遍超过区域同类产品15%-25%。“驻在星耀”凭借露天泳池、私享厨房、多功能吧台等差异化配套，以及个性化社群服务，实现了远超区域平均水平的资产回报。
在运营效率上，智能化服务成为重要支撑。24小时机器人配送、无感通行系统等科技配套的应用，不仅提升了服务响应效率，更降低了10%以上的运营成本，成为高端客群择居的核心考量因素。同时，项目践行城市更新理念，通过对老旧物业进行升级改造，按照“定位-设计-运营”的逻辑优化产品与客群匹配，有效提升了物业回报及资产货值，成为存量改造的成功范例。
作为全球领先的房地产企业，睿星资本是一家垂直一体化发展的房地产企业，在全球范围提供租赁地产的投资、运营及开发等专业服务，其管理超过89.3万个单元+床位，资产管理规模高达780亿美元，自公司成立以来股权投资达460亿美元，全球在建和开发项目价值约350亿美元，业务覆盖全球249个市场。睿星资本将其全球运营经验与中国市场需求深度结合，其多元化的产品矩阵与成熟的运营体系，为驻在星耀项目的实践落地提供了坚实支撑。
睿星中国“驻在星耀”项目的实践证明，高端租住市场的破局关键在于“以用户需求为核心，以场景运营为纽带，以资产增值为目标”的精细化运营体系。这一探索实践不仅重构了高端租住的体验标准，更打通了居住体验与资产价值的转化路径，为行业从规模竞争向品质竞争转型提供了重要借鉴。
未来，随着租住需求的不断升级，精细化运营、场景化服务与资产价值赋能的深度融合，将成为高端租住市场的核心发展方向。
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