头部房企发力盘活存量资产 长租公寓市场持续扩容
今年上半年，集中式长租公寓市场延续稳步扩容趋势。中指研究院发布的《2025年6月中国住房租赁企业规模排行榜》显示，截至6月底，TOP30集中式长租公寓企业(按长租公寓6月底累计开业规模排序，下同)累计开业房源量达135.9万间，较5月底增加2.7万间。
其中，万科企业股份有限公司旗下的泊寓品牌(以下简称“万科泊寓”)、龙湖集团控股有限公司旗下的冠寓品牌(以下简称“龙湖冠寓”)、魔方生活服务集团有限公司(以下简称“魔方生活”)位列前三，开业规模分别达到19.82万间、12.3万间和8.4万间。
从企业属性来看，TOP30榜单中房企系、地方国企系和酒店系住房租赁企业累计开业规模相较5月份分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间，市场扩张稳步推进。
6月份，万科泊寓等通过存量物业资产盘活为租赁资产的方式，持续提升规模。例如，6月6日，万科旗下青岛市首个TOD租赁社区正式开业。该项目将存量公寓盘活为587间租赁住房，并纳入保障性租赁住房体系。
“当前，各类长租公寓企业正积极发挥差异化优势拓展租赁业务。专业的长租公寓运营商聚焦存量资产盘活，轻资产管理输出，持续深化与资产方的合作。地方国企发挥平台优势，收储转租持续拓展管理规模。”中指研究院相关负责人表示。
值得一提的是，以万科泊寓与龙湖冠寓为代表的头部平台，正通过扩大规模、提高出租率的方式持续为企业贡献稳定现金流。
其中，万科企业股份有限公司发布的2024年年报显示，报告期内，公司租赁住宅业务(含非并表项目)实现营业收入37.02亿元，同比增长7%。报表期内，万科泊寓新拓展房源4.06万间，净新增开业1.11万间。截至2024年底，万科泊寓共运营管理26.24万间长租公寓，开业19.12万间。报告期内，万科泊寓出租率为95.6%，项目前台GOP利润率为89.8%，保持行业领先水平。
龙湖集团控股有限公司发布的2024年年报显示，龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元，同比增长4%，开业规模12.4万间，出租率为95.3%。作为龙湖“龙智资管”体系的重要组成，龙湖冠寓正在与写字楼、养老、商业街区等业务融合发展，构建“住、职、娱、养”复合型空间资产。
值得一提的是，6月份，华夏北京保障房REIT成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目。本次扩募募集资金总额超9亿元，购入的基础设施项目为北京市房山区朗悦嘉园项目、通州区光机电项目、大兴区盛悦家园项目、海淀区温泉凯盛家园项目。
“头部平台已通过标准化产品体系、高效运营能力与数字化管理工具，建立起可复制、可扩展的资产运营模型，助力企业在存量市场中寻找可持续现金流。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，以REITs为代表的资本工具也为租赁住房市场提供了高效退出机制。
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