国资入场、多方联动，超30城支持住房“以旧换新”
21世纪经济报道记者李莎、实习生白映雪 北京报道 4月1日，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”1万套，占2023年郑州二手房交易总量的近1/10。
郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作按以下两种方式进行：一是郑州城市发展集团有限公司（政府指定作为收购主体）收购二手住房，面向市场收购二手住房并促成“以旧换新”，计划试点阶段完成500套，全年计划完成5000套；二是政府政策鼓励，居民通过市场交易实现“卖旧买新、以旧换新”。
对通过以上两种方式换购新建商品住房的，郑州市现行的契税补贴30%政策延续到2024年12月31日。
与此同时，郑州市通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台（以下简称信息平台），筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。
郑州市房管局相关负责人介绍，2023年郑州二手房市场交易1133万平方米，全年成交10.2万套，在市场恢复过程中，居民二手房与改善性住房需求释放不足。
中指研究院河南公司总经理梁波涛向21世纪经济报道记者表示，2023年郑州二手房成交规模首次超过新房，当前郑州市场二手房交易保持较为活跃的态势，但仍存在卖房周期较长的问题，导致部分有改善性换房需求的购房者“卖旧买新”过程衔接不畅，购房者难以在短时间内完成旧房出售来筹集换房资金，导致即使有意向的改善性新房客户也难以锁定房源，最终错失换房时机。
梁波涛认为，此次政策目标明确、实施步骤较为精准，通过建立信息平台、绿色通道服务、各相关单位的协同配合等，针对性地打通购房者“卖旧买新”的换房路径，有助于加快换房速度。
不只郑州，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前热点城市新房和二手房都出现了疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，导致房地产循环链条中断。同时目前市场上存在“卖一买一”、“卖旧买新”、“买小买大”的改善型和消费升级需求。当市场失灵的时候，迫切需要政府及时的介入。
李宇嘉指出，在存量房源足够多，供求关系发生重大变化的形势下，政府低价收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房作为保障性租赁住房人才房，属于合理操作。
与此同时，李宇嘉提醒，政府授意国企大规模收购，一方面受限于财力和债务约束，另一方面也没有比市场有更大的优势来匹配供需，可能会出现收购的房源消化不出去的情况，使得这项工作难以为继。
值得注意的是，郑州并非首个启动房屋“以旧换新”政策的城市。3月10日，安徽省宣城市城建集团和宣城市国控集团共同发布了商品房“以旧换新”公告，居民可以用宣城市主城区规定区域内的“旧房”来换这两家集团开发建设的多个小区的“新房”。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，当前改善性住房需求是政策支持的重点群体之一，“以旧换新”、“以小换大”等需求获得了更多的政策支持。
据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”，盐城、苏州、沈阳等地区发放“以旧换新”购房补贴，宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产经纪机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。苏州相城区、郑州、连云港等地国企平台或开发商则直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。
相比普通二手房销售，宁波经纪机构“优先卖”服务（线上流量倾斜、聚焦推广）、连云港支持国企平台限期收购“卖旧”的房屋作为保障房或人才房等政策有利于提升二手房流动性，帮助加快房屋置换效率，从而加快一二手房的联动效用。同时，在此过程中，多地发放换房补贴也为购房者降低了置业成本。
陈文静表示，短期来看，“以旧换新”政策有利于畅通一二手链条，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，未来或有更多城市参与进来，促进改善性住房需求释放。
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