星展：香港楼价近一年涨7%，“供低于租”重燃投资客热情
南方财经 21世纪经济报道记者 张伟泽 实习生 黄逸飞 香港报道
5月14日，星展银行（香港）经济研究部房地产业分析师丘卓文在简报会上表示，香港住宅市场自2025年下半年起已见底反弹，截至2026年3月，楼价近一年累计上涨约7%，但仍比2021年8月历史高位低逾15%。
“自去年下半年起，我们开始看到物业市场多个板块见底。住宅租金回报率略高于按揭利率，形成了‘供低于租’（供楼成本低于租金收入）的正向收益状态，这直接触发了投资者的入市需求。”丘卓文补充说，2026年初部分新盘开价已明显高于2025年同区域项目的价格水平，投资用途交易约占整体成交的15%至20%，短线买卖开始重现。
丘卓文进一步解释称，特区政府约两年前“撤辣”，取消了买家印花税、双倍印花税及额外印花税等多项调控措施，效果持续显现。“撤辣”后内地买家占比上升了约20个百分点。他认为，内地买家已成为香港私人住宅市场的稳定需求来源，其需求规模已构成坚实的市场基础。
另一方面，住宅租赁市场表现同样强劲。人才输入计划及非本地学生来港求学带来旺盛的租赁需求，推动住宅租金在过去五年间累计上升近20%。
供应数据同样表明，中长期楼价将获得基本面支撑。2026年至2028年，香港每年住宅新落成量预计为1.4万套至1.5万套，低于历史年均1.8万套的供应水平。特区政府未来土地销售大多位于新界，港岛仅有一块住宅用地，市区核心地段未来供应将极为有限。
丘卓文补充，2025年约有6宗土地通过政府招标、港铁项目招标及市建局项目招标等渠道成交，成交地价显示，建成后住宅单位售价较过去市场低位有超过20%的上行空间，反映开发商对中长期楼价有信心。
写字楼市场方面，丘卓文表示，位于中环核心区的写字楼已率先完成调整。“一两年前中环空置率一度超过12%，现在已经回落至7%左右，这一空置率属于相对健康的水平。”他指出，去年香港IPO融资大幅回升直接带动了金融机构的租赁需求，需求主要来自对冲基金、财富管理公司、私人银行及保险公司等。
不过他也坦言，与三年前相比，写字楼整体租金仍偏低，多数业主在续租时仍需下调租金。“但2026年以来租金跌幅已明显收窄，部分地标项目的续租降幅已控制在10%以内，说明下行压力基本告一段落。”
丘卓文还指出，特区政府已连续两年暂停新商业用地招标，这将在中长期支撑核心区写字楼租金企稳回升。
此外，特区政府推动香港建设“国际教育枢纽”，也为写字楼市场带来增量需求，一些学校开始收购写字楼用于扩大办学面积。
丘卓文强调，当前市场的核心特征是“分化”。住宅方面，在“撤辣”、低供应量与“供低于租”等因素共同影响下，香港住宅市场中长期向好，但市区与新界分化明显；写字楼方面，中环等核心区已进入温和修复期，非核心区写字楼市场下行压力仍大；零售方面，优质地段叠加复合用途的资产更具防御性。
“现在已经不是任何物业都能赚钱的年代了，选对位置和用途，比选对时机更重要。”丘卓文这样总结。
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