报告：预计2026年土地市场将延续分化格局
中新经纬3月25日电 中指研究院微信公众号25日发布《一季度土地市场盘点》(下称《报告》)称，基于当前市场态势与政策导向，预计2026年土地市场将延续分化格局。
《报告》指出，2026年以来，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，土地出让策略延续“缩量提质”导向，核心城市优质地块仍维持较高溢价水平。2月，广州天河马场地块历经9小时243轮竞价，以236亿元总价、26.6%溢价率成交，刷新广州住宅楼面价历史纪录；杭州上城城东新城单元SC080201-27地块溢价率竞拍至51%。
与核心城市“点状高热”不同，全国土地市场整体延续平淡缩量态势。根据中指数据，截至3月22日，300城住宅用地推出、成交规模同比均下降。近期部分重点城市披露的2026年供地计划显示，各地政府普遍调降了年度居住用地供应规模，并将供地重心向轨道站点周边、配套成熟区域集中，优先保障高品质、改善型住房用地需求。
展望后市，《报告》认为，基于当前市场态势与政策导向，预计2026年土地市场将延续分化格局。一线及强二线城市核心区域有望迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，以维持土地市场热度、稳定预期；而三四线城市及一二线城市的郊区土地市场仍将面临调整压力。土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。
一季度土地市场缩量态势延续，一线城市表现相对平稳
《报告》称，今年以来，多地供地节奏仍趋缓，300城土地市场延续缩量态势。根据中指数据，单月来看，3月截至22日，300城住宅用地推出规划建面1501万平方米，同比下降38.2%；成交1541万平方米，同比增长22.8%；土地出让金为634亿元，同比增长10.1%。累计来看，2026年一季度(截至3月22日)，300城住宅用地推出规划建面6067万平方米，同比下降19.7%；成交5521万平方米，同比下降19.2%；300城住宅用地出让金同比下降36.5%。
各线来看，政府推地节奏放缓及房企拿地审慎下，一季度各线城市成交面积、出让金同比均下降。根据中指数据，2026年一季度(截至3月22日)，一线城市土地市场相对平稳，供应端维持一定规模，成交面积同比降幅仅6%，但由于去年一季度上海、北京优质地块较多，高基数下出让金同比下降约四成。二线城市除杭州、成都外，多数城市宅地推出、成交规模均偏低，同比降幅超五成。三四线城市土地市场延续调整态势，同比降幅超一成。
溢价率方面，开年以来，在优质地块供应力度放缓下，300城溢价率整体仍处于低位。根据中指数据，2026年一季度(截至3月22日)，300城住宅用地平均溢价率为5.2%，处于历史同期较低水平。其中，1月土地市场相对平淡，300城住宅用地平均溢价率维持低位；2月在广州马场地块等高溢价地块带动下，溢价率升至10.7%；3月截至22日，平均溢价率降至3.7%，土拍市场整体保持平淡。
房企拿地向核心优质地块集中，一季度广州出让金排名全国首位
2025-2026年3月全国重点城市住宅用地出让金排名(全市，截至3月22日) 图源：中指研究院
《报告》称，从城市集中度来看，根据中指数据，2026年一季度(截至3月22日)，全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2025年全年提升9个百分点。全国住宅用地出让金排名靠前的城市中，多核心一二线城市。年初以来，重点城市土拍活动较少，其中广州在天河区马场地块(总价249.7亿元，由越秀获取)带动下，跃升一季度土地出让金首位；上海、北京土地市场相对平稳，出让金在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元，更多为地方国资获取。
2026年全国土地市场延续缩量态势，房企资金继续向确定性较强的优质资产集聚，重点城市土拍市场呈现明显的结构性特征。从重点地块成交来看，低密宅地凭借产品确定性获得市场认可，多地出现高溢价成交，核心城市优质地块的资源集聚效应进一步凸显。典型地块来看：
广州马场一期地块：2月25日经过9小时、243轮竞价，由越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率26.6%，成交总价位列广州历史第二、全国第五，住宅楼面地价约8.5万元/ ，刷新广州住宅楼面价纪录。
上海青浦徐泾地块：3月13日，在上海2026年首轮土拍中，青浦区徐泾镇QPPO-0101单元18-05双轨交宅地以6.6%溢价率由绿城竞得，成交总价26.7亿元，楼面价31972元/ 。该地块为当批次唯一溢价成交地块，区位价值优势显著。
重点城市土地供应计划：减量提质与存量盘活并重
《报告》称，从当前已披露供地计划的城市来看，呈现出四大特点：
一是各地严格践行“控增量、去库存、优供给”的政策导向，2026年普遍调减了年度供地规模。北京《2026年度建设用地供地计划》中，商品住宅用地供应规模下调至200-240公顷，较2025年减少40-60公顷。厦门提到要“详细测算住宅供应总量，合理控制新增房地产供应，以近三年住宅用地平均供应量及2025年新建商品住宅销售量，作为测算2026年度商品住宅用地供应计划规模的依据。”缩量供应有助于适配当前市场去化节奏，防止库存进一步积压。
二是在总量收缩的同时，供地结构正加速向高品质、改善型住房倾斜。北京明确“优先在轨道站点周边、设施较为完备地区及就业密集地区开发建设。推动‘好房子’实施，提升住房品质，加强周边基础设施和公共服务配套。”深圳提出“‘宝地宝用、住有优居’的原则，合理把握商品住房用地供应总量、时序与空间布局，精准匹配市场需求，增加高品质住房和改善型住房的空间供给。”广州强调在核心区推出小地块、高容积率精品住宅，杭州则明确“适度增加改善性住房用地”。
当前住房需求的重点已从解决基本居住“有没有”的问题，转向追求居住品质“好不好”的升级满足。重点城市通过优化供地区位、提升建设标准、完善配套设施，可引导房地产开发企业从过去的规模竞争转向品质竞争，推动行业向更注重居住功能完善、更契合真实居住需求的新发展模式过渡。
三是存量土地盘活与城市更新已成为重点城市土地供应的核心支撑。北京明确继续引导存量建设用地供应占比达到65%左右，逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模；深圳提出分类识别存量用地资源，有力有序推进低效用地再开发，多措并举推进批而未供土地消化处置。厦门强调“着力推动存量用地的高效盘活与潜能释放，不断提高存量用地在年度土地供应总量中的占比。”
四是住房保障体系建设正逐步从“大规模筹建”向“结构优化”的阶段性转变。2026年重点城市保障房用地供应规模普遍调减，北京保障性住房用地从2025年的475公顷降至2026年的350公顷，厦门从9.36公顷降至0公顷，深圳从40公顷降至35公顷。“十四五”期间，我国大力推进保障性住房建设，通过扩大供给规模着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，取得了显著成效。进入“十五五”时期，随着前期大规模建设的保障房项目逐步入市，以及存量商品房转为保障性住房政策的推进，住房保障工作正向“优化供给结构”转变。近年来，多地推动收购存量商品房用作保障性住房，通过盘活存量资源、多渠道筹集房源，建立更加灵活高效的住房保障体系。(中新经纬APP)
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