深铁又下场救了万科
(文/解红娟 编辑/张广凯)
“21万科02”债券成功展期在前，业内对万科后续两支债券成功展期并不意外。
1月27日晚间，万科披露2022 年度第四期中期票据（以下简称“22 万科 MTN004”）、2022 年度第五期中期票据（以下简称“22 万科 MTN005”）2026 年第一次持有人会议的答复公告，有关两支债券展期方案的“议案三”均以 100.00%的表决权数额高票通过。
这意味着，近期围绕万科的债务展期事宜暂告一段落。
但令人没想到的是，此前市场传言“不再为万科兜底”的第一大股东深铁集团，最终还是选择出手相救。
展期方案三次调整终获通过
从最终落地的展期方案来看，万科在与债权人的博弈中作出了明显让步。
以“22万科MTN004”债券为例，展期方案前后经历三次调整才获通过。
12月1日，万科方面给出了“22万科MTN004”债券的初始方案。本金兑付时间展期12个月，届时偿付本期中期票据全部本金。展期前已经产生的利息于原付息日起延期12个月支付，且延期期间不计复利。展期期间票面利率维持不变，仍按照3.00%计息，展期期间的新增利息随本金的兑付一同支付。
不满债券本息全展期，部分万科债权人反对推迟偿付，初始方案未能达成一致。
无奈之下，万科首次妥协，新增两个优化方案。作为核心优化方向的议案二作出明显让步，同意前期利息正常兑付，并承诺追加深铁集团等深圳地方国企的连带责任担保或抵质押等增信措施。 作为折中选项的议案三，仅对增信要求作出模糊化表述，其余条款与议案二保持一致。
12月22日，“22万科MTN004”债券展期的修改方案再次被否。
在两次方案被否后，万科再次调整优化，最终版本的“议案三”明确，对于参加本次持有人会议且表决同意议案三或议案四任一议案的每个持有人账户，万科要在2026年1月28日实施10万元的兑付；在扣除上述固定兑付部分的本金后，剩余本金的40%也在1月28日兑付，其余60%本金展期一年，兑付日为2025年12月15日。
在利息兑付上，2025年12月15日到期应付的6000万利息、前述本金的40%在2025年12月15日至2026年1月28日计息期间（44天）的利息在宽限期内支付，即2026年1月28日内支付。展期期间的本期中票剩余60%本金票面利率维持3%不变，利随本清。
此外，万科承诺为未付利息提供旗下项目公司深圳市荣兴房地产开发有限公司、廊坊万恒盛业房地产开发有限公司以及北京友泰房地产开发有限公司的应收账款质押作为增信担保措施。
由于“议案三”参考“21万科02”债券展期方案，在“现金兑付比例”与“增信措施”之间取得了债权人可接受的平衡，有效打消了债权人的核心顾虑，最终以 100.00%的表决权数额高票通过。
从推进时间与过程来看，“22万科MTN005”债券展期方案与“22万科MTN004”高度一致，均经历两次方案被否后，第三次提交的方案才得以通过。
盘古智库高级研究员江瀚表示，此次57亿元中期票据的成功展期降低了万科集中偿债风险。这种“部分即时兑付+分期展期+资产增信”的组合策略，既满足了部分投资者对流动性的迫切需求，又为公司争取了宝贵的喘息窗口，避免因短期资金链断裂引发系统性信用危机。其次，三笔债券连续高票甚至全票通过展期议案，反映出债权人对万科整体信用资质和偿债意愿仍具基本信任。
深铁23.6亿元借款“兜底”
此次两笔中期票据的展期，虽为万科争取了长期债务化解时间，但短期内的现金兑付压力依然不小。
根据万科披露的中票宽限期内本息兑付安排，“22万科MTN004”债券余额20亿元，需在1月28日前支付本息合计8.64亿元；“22万科MTN005”债券余额37亿元，需在2月10日前支付本息合计15.97亿元。
这两笔款项均包含固定兑付金额、40%本金及对应利息，两项合计后，万科要在2月10日前支付约24.61亿元。
叠加此前“21万科02”债券需在1月30日前兑付的超4亿元本息，万科在短短12天内需累计支出约28.7亿元。
资金链紧张的万科再次向深铁求援。
令人意外的是，即便此前市场普遍解读“22万科MTN004”首次展期时深铁未直接兜底，是希望万科以市场化方式自主化解债务，但此次深铁集团仍选择亲自下场。
公告指出，经协商，万科第一大股东深铁集团向公司提供不超过23.6亿元借款（以下简称“股东借款”），用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，借款期限36个月，经双方协商一致，可提前还款；经出借人同意，可进行展期。
事实上，深铁集团作为万科第一大股东，多年来始终是万科债务化解的“坚强后盾”。数据显示，截至2025年11月12日，深铁集团已累计向万科提供借款达307.96亿元，其中165.22亿元用于偿还12笔公开债券的本金或利息。
值得注意的是，在2025年11月2日晚间，万科曾公开披露与第一大股东深铁集团签署了《关于股东借款及资产担保的框架协议》（以下称《协议》），约定从2025年以来至2025年度股东会召开日为止期间，公司拟向深铁集团申请不超过220亿元的借款额度。
截至目前，2025年以来深铁集团已累计为万科提供8笔无抵押借款，合计额度203.73亿元，万科实际提款金额为197.1亿元。据此推算，在上述框架协议下，万科原本剩余的无抵押贷款额度仅约22.9亿元。
此次深铁集团提供的23.6亿元借款，究竟是动用剩余额度，还是深铁集团为支持万科化解债务重新追加的额度，目前尚未明确。
“从中长期经营战略角度看，展期成功虽解燃眉之急，但并未根本解决万科面临的销售回款放缓与投资收缩之间的矛盾。”江瀚指出，未来一年内，万科必须加速资产盘活、优化成本结构，并借助股东支持提升运营效率，才能真正实现从“债务展期”到“经营复苏”的跨越。
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