75%产品四季度盈利，公募REITs转向深耕底层资产
21世纪经济报道特约记者 庞华玮
中国公募REITs市场在2025年第四季度遭遇业绩与市场的双重震荡。
最新披露的2025年四季报数据显示，当季公募REITs整体净利润环比下滑，二级市场指数同步走低。
业内人士认为，公募REITs市场逻辑从此前的利率下行与趋势交易，转向对底层资产运营质量的深度挖掘。
不过，业内人士普遍看好公募REITs的未来发展潜力。
（资料图）
业绩与市场双双回落
根据Wind数据，截至2025年12月31日，已公布四季报的77只公募REITs（另有2只四季度成立产品未披露），在2025年第四季度合计实现营业收入59.13亿元，但净利润仅为5.26亿元。
值得注意的是，这一净利润规模创下了2025年四个季度以来的最低点，较第三季度的9.20亿元环比下滑42.83%。而2025年第一、二季度的净利润分别为8.40亿元、7.63亿元，均高于第四季度。
有58只公募REITs（占比75%）在四季度实现盈利，其中，有26只产品净利润超过1000万元。单季净利润冠军为中信建投国家电投新能源REIT，实现净利润8959万元，紧随其后的是富国首创水务REIT（约7356万元）和平安广州广河REIT（约4146万元）。
全年来看，行业盈利能力似乎呈现“前高后低”的态势。
与盈利下滑相呼应的是四季度公募REITs二级市场的整体疲软。格上基金数据显示，2025年四季度REITs整体回撤，REITs指数下跌4.37%。
并且市场交投活跃度呈现分化。格上基金数据显示，交通基础设施类以64.94亿元的成交额占据总成交的21.27%，位居第一，园区与消费基础设施紧随其后，成交亦较为活跃。其中，园区基础设施四季度成交金额51.39亿元，占REITs总成交额的16.84%；消费基础设施四季度成交金额50.67亿元，占REITs总成交额的16.6%。
市场内部的结构性分化成为最大特征。以数据中心为代表的新型基础设施板块逆势走强，平均涨幅达4.94%。例如，南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT等涨幅约5%，显示出市场对数据中心等新基建资产的青睐。
相反，部分市政、水利、园区等资产则因基本面承压而出现明显回调，如易方达广州开发区高新产业园REIT、招商科创孵化器REIT、广发成都高投产业园REITs等跌幅靠前。
不过，拉长时间来看， 过去四年（2021年~2025年），REITs的风险收益特征处于股票和债券之间，且其二级市场表现总体领先于各大权益资产。
市场逻辑切换：从交易到深耕
对于四季度的市场表现，业内专家指出，这标志着驱动逻辑的根本性转变。
Wind数据显示，截至2025年12月31日，中国公募REITs已上市79只（其中20只公募REITs成立于2025年），发行规模（不含扩募）2032.54亿元，二级市场总市值2184.63亿元，其中流通市值为1174.47亿元，占比53.76%。
回顾REITs的发展，2021年至2025年，中证REITs全收益指数最高1315点（2022年2月），最低到792点（2024年1月），经历了四个完整的阶段。
2021年至2022年10月是市场探索期；2022年10月到2024年1月REITs市场大跌，进入价值回归期；2024年2月到2024年11月多空相对均衡，REITs指数探底后又修复，进入多方均衡阶段；2024年12月到2025年6月REITs启动常态化发行，首发扩募双轮驱动，利率水平下降，REITs迎来一轮牛市。
此后，到了2025年下半年，权益市场热度上升对REITs形成压制叠加前期部分投机资金止盈，REITs进入下行区间，2025年四季度正是处于这一区间。
招商基金在近期发布的年度回顾中指出，2025年REITs市场经历了从上半年利率下行驱动的牛市，到下半年因权益市场分流、业绩分化而进入下行区间。
“从过去四年看，REITs的风险收益特征处于股票和债券之间，其近年来呈现的相对稳定且较高的分红叠加资本利得的高夏普率的收益特征，预计有望越来越受到广义资管的青睐，使其风险收益特征进一步向资产组合的有效前沿靠拢。”招商基金近期研报指出。
“市场逻辑正从年初的利率下行与趋势交易，转向对底层资产运营质量的深度挖掘。”格上基金研究员托合江表示。
尽管短期承压，市场对公募REITs的长期发展空间依然充满期待。政策层面的持续发力是重要支撑。比如，托合江介绍，自2025年12月31日起，证监会正式推出商业不动产REITs试点，将办公楼、酒店等资产纳入范围，被业界视为打开了一个万亿级的潜在资产池。
招商基金指出，目前中国公募REITs已上市行业包括产业园、仓储物流、收费公路、新能源、水电气热、保障房、消费基础设施（商场、购物中心、农贸市场）、数据中心等等，一级发行市场稳步发展、资产类型不断丰富 。当前，REITs已从试点阶段转入常态化发展，商业不动产REITs正大力推进，多层次REITs市场蓬勃发展，预计将为市场提供更加丰富的选择，市场热度或将持续攀升。
“从过去四年来看REITs指数的收益率和其他资产的相关性均不强，夯实了其大类资产重要配置工具的定位。”招商基金指出。
招商基金预计，未来五年，中国公募REITs的发行数量和规模将保持稳定增长，总市值有望从目前的2000多亿元向5000亿元迈进。
排排网财富公募产品运营曾方芳认为，市场将步入“高质量扩容与价值重估的新阶段”，定价逻辑从“稀缺性溢价”转向“基本面定价”。
面对未来的投资策略，机构建议采取更精细化的布局。
曾方芳建议，底仓可配置政策红利明确、现金流稳定的保障性租赁住房；积极关注受益于产业升级的仓储物流和优质产业园；同时可适度博弈估值已处低位的环保等周期品种，以及捕捉经济复苏可能带来的交易性机会。
托合江总结称，中国REITs市场在规模稳步扩张的同时，资产类别将持续丰富。产权类REITs（消费、保障房、园区）占比预计提升，经营权类REITs（高速、能源）则可能通过扩募实现资产置换，提升长期回报。投资者的核心任务，是聚焦那些分派率高、经营稳健且具备一定成长性、政策受益的优质资产。
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