学者预见2026｜房诚琦：房地产改善性需求潜力仍然很大
中新经纬12月29日电 题：房地产改善性需求潜力仍然很大
作者 房诚琦 财通证券研究所房地产首席分析师
中央经济工作会议为2026年中国经济工作定调，针对备受关注的房地产领域，会议明确将“着力稳定房地产市场”作为2026年的首要任务。
积极信号显现
回望2025年，房地产市场在波动中显现出稳定向好的积极信号。根据跟踪的城市数据看，截至12月19日，36城新房成交面积9811万方，同比下降15.0%；15城二手房成交面积7674万方，同比增长2.3%；新房+二手房成交面积17486万方，同比下降8.1%，同比降幅较2024年的13.0%进一步收窄。另外，根据国家统计局披露的数据，截至2025年三季度，房地产行业的GDP累计同比贡献率为0.8%，实现了转正，而2024年同期为-4.5%，行业正处于企稳的进程之中。
但同时也需要看到，根据国家统计局披露的数据，全国70大中城市中，仍有不少城市的房价环比有所下调，市场企稳压力仍存。12月24日，北京出台房地产新政，托举市场回到止跌企稳的轨道中，未来行业的整体稳定也离不开适时的政策支持。
供需协同发力
根据中央经济工作会议精神，2026年稳定房地产市场的核心思路是 “因城施策，控增量、去库存、优供给”，这套方针形成了环环相扣的政策组合拳。
控增量方面，重点在于建立 “人房地钱”要素联动机制，根据市场需求精准调节土地和新房供应，避免形成新的库存积压。此前，自然资源部已建立对应商品房去化周期的住宅用地供应双向调节机制。
去库存作为当前最紧迫的任务，需要多管齐下。会议明确鼓励“收购存量商品房重点用于保障性住房”。这既能帮助房企快速回笼资金，又能增加保障性住房供应，实现了“去库存”与“保民生”的双赢。
优供给则重在通过提升产品品质和服务水平，满足市场的高品质需求。“好房子”建设成为优供给的重要抓手，这意味着未来房地产竞争将从规模竞争转向品质竞争。
发展空间广阔
从需求角度看，我国房地产市场依然具有可观的发展前景。中央财办有关负责同志从多个维度进行了分析。
刚需方面，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新落户农民工、新毕业大学生等“新市民”刚性住房需求有待持续释放。
改善性需求方面，尽管我国城镇住房总量不小，但区位分布、持有结构不均衡，相当部分城镇居民住房满意度还不够高。从今年新房市场情况来看，得房率更高、品质更卷的“好房子”的平均去化率明显高于旧规产品，说明改善性需求潜力仍然很大。
从国际经验看，许多发达国家在城镇化进入稳定期后，每年仍有数量可观的住房需求，房地产业增加值在GDP中始终保持在相当比例。我国在城市更新特别是危旧房和城中村改造方面还有很多工作要做，房地产高质量发展仍有可观前景。
推动行业转型
中央经济工作会议再次强调“加快构建房地产发展新模式”，但将其置于“着力稳定房地产市场”之后，体现了工作思路上的转变。
新模式需要以楼市稳定为前提。若楼市不稳，企业资金承压、交易市场不畅，则各市场参与主体将会对新模式产生抵触。因此，稳定房地产市场最迫切任务是促进销售市场好转，尤其是去库存。
新模式构建涉及房地产开发、融资、销售等一系列基础性制度的完善，目标是建立“人房地钱”要素联动的新机制，从源头上实现供需平衡。
新模式下，房企转型发展成为重要方向。中央财办有关负责同志指出，要支持房企加快从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。
长期来看，行业正告别过去高周转、高杠杆的旧模式，转向以存量运营、品质提升和精细化管理为特征的新阶段。当“好房子”成为市场主流，当公积金制度覆盖更广泛人群，当城市更新不断改善人居环境，中国房地产将真正步入可持续发展的新时代。(中新经纬APP)
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责任编辑：付健青
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