提前抛弃地产包袱，珠免集团扎进的免税行业是门好生意吗？
（文/孙梅欣 编辑/张广凯）
珠免集团11月17日晚间发布公告，计划以55.18亿元的交易对价，向珠海投捷控股有限公司出售珠海格力房产有限公司100%股权。这也意味着珠免集团加快全面去地产化的步伐，又更近一步。
珠海投捷控股是珠海投发控股有限公司企业，同属于珠海市国资委下属企业。从企查查信息来看，这是一家在今年9月刚刚成立的市属国企。
珠免集团前身为格力地产。2024年11月，格力地产通过资产置换的方式，与珠海市免税企业集团有限公司51%的股权进行置换，公司的核心业务随之也发生转变。
在置换之前，上市公司主体格力地产主要收入来源为房地产业务。置换之后公司则逐步退出房地产，聚焦于以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的业务，上市公司的证券简称也从“格力地产”转为珠免集团。
自从将业务转型之后，珠免集团剥离地产业务、推进去地产化的步伐就在加快。虽然在去年重整时就提到，会在“5年之内逐步处置全部存量房地产业务”，但此次一举出售格力地产的速度，还是比预想中的剥离速度更快。
事实上，作为上市主体的珠免集团，着实需要甩掉地产“包袱”轻装上阵。曾经作为支柱业务的地产业务，如今在低营收的情况下，却以大幅亏损甚至蚕食掉免税业务所能贡献的利润，因此“去地产化”已经是上市公司业务调整的必然过程。
从地产行业转型免税行业，是一个颇为大跨步的行业跨越。在行业龙头近年来也市值大滑坡的情况下，珠免集团能在消费行业中走出自己的优势吗？
亏损比收入还多，房地产业务被“砍”
从去年进行资产置换并更名珠免集团之后，剥离地产业务对于这家上市企业而言，是一个早晚的结果。不仅因为地产行业整体进入下滑期，同样也是因为，原格力地产自身业务掉队严重，被出售的格力房产业务表现同样不佳。
根据交易披露的格力房产2024年和2025年前三季度的财务数据，在去年全年房地产营业收入为8.37亿元的情况下，净亏损额达到惊人的23亿元。今年1-9月，公司营收已经下降至5.8亿元，净亏损额仍然高达5.64亿元。
地产业务的亏损，也直接拖累了上市公司业绩。珠免集团今年中期业绩显示，到今年6月末，当时地产业务营收收入还只有4.25亿元，格力房地产带来的净亏损额则已经达到3.36亿元，这也直接吞噬了同期免税业务所能贡献的3.91亿元净利润，并使得上市公司整体的归母净利润出现亏损，亏损规模更达到2.74亿元，成为上市公司的业绩“包袱”。
因此在今年中期的投资者会议上，投资者们也不断问及珠免集团管理层加快处置房产业务的时间表，当时管理层就强调不会再新增房地产开发业务，并且会有序退出房地产业务。
从交易公告中对于交易前后的财务指标的测算中，这一点呈现也颇为明显。测算显示，以今年1-7月的经营指标为例，出售格力房地产之后，虽然营收金额会从交易前的近20亿元，下滑至交易后的14.42亿元，规模上有接近28%的倒退，但是公司归母净利润直接从-4.91亿元直接回正，实现约4978万元的盈利，这一项增幅就达到110.13%。
同样，根据2024年全年的财务数据，虽然交易后公司营收会出现“腰斩”式下跌，整体规模会从52.77亿元的营收滑落至29.22亿元的水平，但归母公司净亏损会从超过15亿元的亏损幅度，大幅收窄至亏损9240万元的水平，剥离地产业务的作用显而易见。
珠免集团在交易公告中提到，自此交易是为了提升上市公司的持续盈利能力和资产质量，之后标的资产标的资产将不再纳入上市公司合并范围，上市公司将“由重转轻”，虽然交易完成后上市公司总资产和营收规模会处在下降，但资本结构和盈利状况都会得到有效改善。
值得注意的是，随着珠免集团核心业务的重大调整，公司管理也发生频繁变动。
今年4月，在证券简称变更后不久，原董事长陈辉就进行书面辞职，之后郭凌勇、李向东被选为独立董事。5月7日，在董事会召开前夕，董事、副总裁周优芬因个人原因，辞去了公司职务。
5月8日，董事会选举郭凌勇为董事长，聘任李向东为公司总裁，聘任胡雨波、李航为公司副总裁。然而仅仅一个多月后，郭凌勇就辞任董事长职务，随后李向东接任公司董事长。
需要提到的是，同为珠海国资委旗下的华发体系今年同样变动频繁，早前珠免集团控股股东珠海投资控股有限公司，就被无偿划转至华发集团。郭凌勇从珠免集团去职前，正是在今年5月底从李光宁之后，接棒华发股份董事局主席职务。
免税龙头业绩也在下滑
从置换资产开始，珠免集团就将重心放在了免税业务上。从过去半年效果来看，免税业务给公司业绩带来的增长初见成效。
珠免集团2025年中期业绩显示，上半年公司营收17.39亿元，归母净亏损2.74亿元，经营活动产生的现金流净额为2.22亿元。
其中，免税业务板块实现营收11.31亿元，在整体的营收贡献率已经能够达到65%以上，占据营收半边天。更客观的是净利润能够达到3.91亿元，经营活动产生的现金流净额4.56亿元，核心财务数据均为正值。
因此珠免集团集团也提到，免税业务有效改善了公司整体财务状况和经营成果。
财报称，上半年公司顺应免税行业最新政策，优化采购结构，持续拓展跨境电商、 完税贸易渠道；重点提升香化、食品等产品销售占比，调整免税店经营布局、实施差异化品类经营提升坪效；优化促销策略，依托互动营销、HPP联展等提升香化客单价与消费体验。
此外，公司还与保乐力加、轩尼诗等国际集团的合作，整合免税资源提升线上及消费品贸易业务，构建大供应链体系。
另外线下方面，珠免集团在今年7月，在青茂口岸开业运营了出境免税店，为出境旅客和珠澳市民提供购物需求。
珠免集团提到，近年来，各地免税政策在有所优化，市内免税店政策加速落地，北京、上海、广州、深圳等一线城市新增市内免税店试点，购物限额提升至1.5万元，海南自贸港离岛免税政策进一步优化，年购物额度提高至10万元等等。
不过珠免集团的优势主要还是集中地缘优势，尤其是集中在粤港澳大湾区地区。但珠澳地区的人流量往来虽然频繁，可互通积极程度与购买力，仍低于港深两地往来。
而珠免集团在海南自贸港的优势也还尚未呈现，在珠免集团的中期业绩会上，公司管理层就表示，公司目前还没有海南离岛免税资质。
虽然免税业务还能给珠免集团提供增量，但免税业务在当下，也难言是一场好做的生意。
国内免税行业龙头企业中国中免公布的上半年业绩显示，今年前6个月，公司营收281.51亿元，同比下降9.96%；利润总额36.63亿元，同比下降19.21%；归属上市公司股东净利润约26亿元，同比下降20.81%。
事实上，过去3个完整财年的时间里，中国中免有2年时间都出现营收下滑，其中2022年营收544.33亿元，同比下滑19.57%。2023年虽然出现短暂的业绩回升，但到了2024年，公司总营收同比降幅再度达到33.08%，降至564.74亿元，业绩表现还不如2021年水平。
净利润表现，更是在2022年开始就出现腰斩，当年净利润同比下滑近50%，降至61.88亿元。但到了2024年，集团全年净利润仅剩48.62亿元，是自2019年开始过去5年以来的最低水平。
转型免税行业是机遇还是“坑”？
一个重要的因素是，即便疫情已经过去3年，但出入境人员数量仍未恢复到2019年之前的数据。
国家移民管理局的统计显示，2025 年上半年全国累计查验出入境人次数量恢复至2019年同期的97%，其中内地居民出入境次数恢复至2019年同期的86%，仍低于2019年数据。
中国中免中报中提到，部分奢侈品集团面临业绩下行压力，一些品牌已经开始下调价格扭转颓势。主要国际化妆品集团在中国市场的线下市场开始出现修复，化妆品线上流量红利见顶，开始向线下渠道回归。国内主要高端商业地产在重奢业态方面，也显得表现偏弱。
在这样的背景下，珠免集团转型免税行业，是切入了一个发展行业，还是踩进另一个“坑”？
晶捷品牌咨询创始人、品牌战略专家陈晶晶认为，珠免集团是国资委上市平台企业，快速干脆地剥离房地产业务转型免税业务，更多是响应国家产业政策需要，补足珠海横琴的地方需求。
“免税行业是一个资源与政策导向极强、牌照驱动型的行业，口岸资源、进口资质与长期资本投入构成核心壁垒，这和地产行业对政策和资源的需求类似。”陈晶晶认为，从行业空间看，在口岸资源密集、跨境流量充沛的区域，免税依然具备增长潜力，但更偏向“补缺型增长”，而非市场上升时期的快速稳定增长赛道。
她表示，地产行业和免税行业两者本质上都属于资源驱动、政策敏感的重资产行业，对综合体运营、空间管理与场景打造能力要求极高：“因此，地产企业在商业综合体运营、动线设计、客流组织和场景打造上的经验，具有较强的可迁移性，也成为其跨入免税业务的底层能力。”
“不过，中国免税市场高度集中，行业又强依赖宏观经济、客流恢复与政策节奏，中免集团等龙头依旧占据行业核心位置，但其市值回调与业绩波动也说明，免税行业正处在结构调整阶段。”陈晶晶表示。
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