李宇嘉：如何从增量思维转向存量思维？
中新经纬9月18日电 题：如何从增量思维转向存量思维？
作者 李宇嘉 广东省住房政策研究中心首席研究员
日前，国家统计局发布70个大中城市商品住宅销售价格指数，各线城市商品住宅销售价格同比降幅总体继续收窄。
自2024年9月24日中国人民银行、国家金融监督管理总局及中国证券监督管理委员会共同宣布多项支持经济高质量发展的金融政策，要求从供需两端协同发力以期稳定房地产市场。这些政策包括引导商业银行降低存量房贷利率、统一全国层面首套房和二套房贷款最低首付比例至15%，以及延长部分房地产金融支持政策的有效期等。
在当前市场供求关系发生重大变化的背景下，传统的增量思维调控模式正面临挑战。主因在于，房子正从资产属性转向居住属性，意味着市场逻辑也在彻底改变――资产时代可以容纳多套房持有，居住时代只需1-2套自住。此外，还存在三类推动力：价格泡沫挤出带来的“止损式挂牌”、居住适居性不足导致的“淘汰式挂牌”，以及新一轮“高品质”新房对存量住房的竞争性挤压。
这背后反映出的现实情况是，目前购房市场以刚性需求为主，而且大都遵循“非最低价不成交”的捡漏型购房原则。中间改善群体因旧房卖不上价，要么无力置换，要么不愿“贱卖”而陷入观望；高收入人群虽对价格敏感度低，但市场规模有限。
二手房的这种状态，会直接影响新房的交易量。目前新房购房主体是“卖旧买新”的改善客户，若旧房无法顺利出售，新房交易便难以达成。
因此，当前政策可从增量思维彻底转向存量思维，核心逻辑是修复二手房流动性、稳定存量市场的价格体系。在存量时代，二手房是市场主体：其交易量决定新房成交量，其价格水平制约新房定价能力。
所以，要修复存量市场的价格锚，笔者建议应停止无序的供地和开工。例如，区域内新房去化周期在12-18个月，就停止批售新项目；去化周期超过18-36个月，要停止开工新项目；新房去化周期超过36个月，要停止供地。
当前形势下，“退就是进”。将重心转向存量流动性提升和稳定价格预期，后续城市更新、城中村改造、存量盘活等长效机制才可能有效推进。眼下新盘“交付即挂牌”的趋势已经发出警示：再不止步扩张，未来将积重难返。
稳定市场应从存量入手，通过控制新增供应、逐步改善存量住房的公共配套和社区品质，夯实外来人口本地化的需求基础，最终消化库存、重建价格预期、恢复市场良性循环。(中新经纬APP)
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责任编辑：张宁
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