网下询价超254倍，首单外资消费REIT受捧
21世纪经济报道记者 黎雨辰
首单外资消费REITs即将正式登陆公募市场。
近日华夏基金公告显示，首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT将于2025年9月9日正式发售，发售价格为5.718元/份，拟募集基金总份额4亿份，拟募集资金总额22.872亿元。
记者注意到，华夏凯德商业REIT曾于8月27日获批，而在此前网下询价阶段，便已收获了专业投资者对投资价值的认可。公开数据显示，项目共收到144家网下投资者管理的938个配售对象的询价报价信息，拟认购数量总和为2,842,563万份，为初始网下发售份额（11,169.2万份）的254.50倍，创下了消费类REITs的历史新高。
从底层资产来看，华夏凯德商业REIT首批纳入了位于一线和强二线城市的两大购物中心，分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总建筑面积达到168,405平方米，截至2025年3月31日的整体出租率约为96%。
其中，凯德广场·云尚位于广州白云新城CBD，是广州市唯一一家拥有“双园环绕”特色的购物中心。这一资产的纳入，让华夏凯德商业REIT成为目前唯一包含一线城市购物中心资产组合的消费REITs，具备投资稀缺性。
凯德广场·雨花亭则位于长沙雨花区东塘商圈核心，是成熟社区型购物中心，也是长沙南部城区代表性的家庭一站式生活空间。其加入与广州项目形成互补，让基金资产组合覆盖一二线优质购物中心，进一步强化稳定性。
除底层资产兼具稳定与成长性的特征外，“首单外资消费REIT”的特殊身份，也让华夏凯德商业REIT备受市场关注。项目的获批，标志着中国公募REITs市场向国际化与多元化进程迈出了关键一步。
据了解，作为华夏凯德商业REIT项目发起人及运营管理机构的凯德投资，是亚太地区最大的REITs管理人和领先的消费资产运营商。作为新加坡最早、最大的REITs管理人，凯德投资参与制定新加坡REITs规则并发行新加坡首只REITs，拥有23年REITs管理经验。
同时截至2025年6月30日，凯德投资在中国18个城市管理着40多个优质零售物业，资产规模超800亿元人民币，能够为华夏凯德商业REIT未来扩募提供丰富的资产储备。
作为全球第二大消费市场，中国消费正经历从“规模增长”向“质量提升”的深刻转型。在资本市场上，2025年以来，公募REITs市场也重现单边上涨行情，其中以消费类基础设施表现最为亮眼。
Wind数据显示，截至9月8日，全市场上市的公募REITs数量已达73只，发行总规模1946亿元。今年以来，上述73只平均涨幅超过15%，其中9只已上市消费类基础设施以34.47%的平均涨幅，在各大底层资产类型中领跑。
有分析人士表示，在消费升级与资本市场改革的双重驱动下，中国的消费REITs也正成为“盘活存量、促进升级、服务内需”的重要抓手，迎来政策红利与市场认知双提升的黄金发展期。未来，相关品类有望凭借“现金流稳定、与消费趋势强绑定”的特点，成为资本市场新热点。
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