进入债务转换最后一年，龙湖今年再还200多亿债务
（文/孙梅欣 编辑/张广凯）
经过了3年多的降债，龙湖集团即将度过偿债高峰期。
龙湖集团近期公布的2025年中期业绩显示，上半年公司收入587.5亿元，同比增长25.4%；公司拥有人应占利润32.2亿元，核心税后利润率为3%。
其中，地产开发业务收入454.8亿元，同比增长34.7%；运营业务收入70亿元，同比增长2.5%；服务业务收入62.6亿元，同比略有上升；运营及服务业务收入合计132亿元，在总营收中的占比达到22.6%。
龙湖在财报中称，运营业务及服务业务核心利润保持增长，是集团核心利润的主要来源。
这也意味，包括物业、商业、公寓等等强现金流业务带来的收入利润支撑，已经超过了传统的地产开发业务。
从利润表现来看，龙湖集团上半年表算不上精彩，但对于这家民营房企而言，今年最重要的是压降债务，顺利偿债，同时充裕手上的现金流，扭转公司的债务结构。
龙湖集团CEO陈序平在业绩会上表示，过去3年公司已经降了400多亿有息负债，到今年年底前还将减少200亿，在3年半的时间里，预计共计降债600多亿元：“龙湖正在告别靠融资驱动的增长，借鉴制造业的财务结构，用现金流去压降负债。”
谨慎投拓，上半年只新增4宗地块
尽管开发业务仍是龙湖的收入主力，但包括商业、资管、物业、代建等其他四项业务在内的五大航道，业务结构和支撑性正在越发清晰。
其中，上半年公司开发业务营业额454.8亿元，交付物业总建筑面积352.7平方米；累计合同销售额350.1亿元，销售总建筑面积261.4万平方米。
陈序平表示，在今年8月22日的会议上提出了全力维护楼市“止跌回稳”，包括之后北京、上海都出现了限购放松，对市场非常有必要：“房地产行业经过4年的调整，楼市‘止跌回稳’对于经济包括金融稳定已经非常关键。”
他提到，一、二线城市的核心地段仍然缺少“好房子”，核心地段改善需求仍然强劲：“市场短期走势会看政策刺激力度，中长期仍然看好国内房地产市场的发展。”
据悉，今年上半年，龙湖在上海、重庆、苏州、贵阳等4座城市新增4宗地块，新增土储总建筑面积24.9万平方米。截至期末，持有土地储备合计2840万平方米，其中权益占比为75%。
运营业务方面，主要是在全国一、二线核心城市的商业投资和资产管理，包括长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、产业办公“蓝海引擎”等六项业务。上半年运营业务租金收入70亿元，同比增长2.5%；运营毛利率77.7%，较上年增长2.3个百分点。
截至期内，龙湖已开业商场共计89个，租金收入55亿元，同比增长4.9%，整体出租率96.8%；冠寓已开业12.7万间，整体出租率95.6%。
服务业务方面主要是为住宅、商业、写字楼、产业园等多业态提供物业服务，以及代建业务龙智造。
财报显示，上半年物业服务业务收入62.6亿元，同比微增0.02%，但该项业务的毛利率达到30%。截至期末，龙湖的物业在管面积约为4亿平方米。
3年降债600多亿，龙湖要在今年完成债务结构转换
对于龙湖而言，今年最为重要的一项任务就是压降债务。事实上，龙湖在2022年时提出在开发业务上“三提三降”，提前出清、收缩、整合，进行“踩刹车”，由此开启债务结构转换的3年。
2025年是龙湖债务结转换的最后一年，也是最关键的一年。财报显示，截至期末，
龙湖一年内到期债务为256.1亿元，在手资金为446.7亿元，综合借贷金额为1698亿元，净负债率为51.2%。
龙湖从2023年开始进入偿债高峰期，2023年—2025年期间当年到期债务分别为370.4亿元、294亿元、256.1亿元。随着年内到期债务的逐年递减，龙湖将在今年之后，跨过偿债高峰期。
因此，今年的偿债能力尤为重要。龙湖集团执行董事兼CFO赵轶表示，今年以来，龙湖陆续兑付了100亿的国内信用债和35亿中债增担保的中票，公司到年底还有一笔85亿元人民币的海外银团，已经提前偿付了10亿元，剩余部分会在未来几个月逐步分期偿付。
同时，综合借贷金额的1698亿规模，是在去年底减少65亿元的基础上，进一步压降。
财报显示，目前龙湖的平均的融资成本为3.58%，较上年全年融资成本下降了42个基点，保持在行业内的较低水平。
赵轶表示，公司将在今年度过债务偿还高峰，之后龙湖每年需要归还的债务将大幅减少。
陈序平在业绩会上也重点谈到了偿债问题。他表示，2022年公司决定用3年时间降负债的时间点时，地产行业很多企业还尚未出险。过去3年，龙湖坚持通过经营性现金流来压降负债，同时用经营性物业贷去置换信用债，因此公司用3年时间已经降了400亿有息负债，加上今年年底前还将减少的600亿，3年多的时间减少了600亿信用债。
陈序平表示，在行业高歌猛进的时期，尽管很多企业公开的经营性现金流为正，但如果扣掉资本性开支，现金流就是负的，实际是在通过融资在驱动增长。
“龙湖用3年多的时间告别这种增长模式，预计2026年—2028年每年再降100亿有息负债，但是3年的压力也只相当于今年1年。所以过了高偿债高峰之后，龙湖的债务结构将得以转换，偿债压力将大幅下降，但同时运营及服务业务带来的现金流还会持续，这将构成龙湖未来的基本盘。”
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