国务院公布《住房租赁条例》：严禁虚假房源，增加租赁住房供给
（文/孙梅欣 编辑/张广凯）
7月21日晚间，国务院总理李强日前签署国务院令，公布《住房租赁条例》（以下简称《条例》）。《条例》共7章50条，包含规范出租承租活动、规范住房租赁企业行为、规范经纪机构行为、强化监督管理、严格责任追究等内容。《条例》将于9月15日起施行。
根据条例，一是明确总体要求。强调住房租赁市场发展应当贯彻党和国家路线方针政策、决策部署，坚持市场主导与政府引导相结合，鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业。
二是规范出租承租活动。规定用于出租的住房应当符合建筑、消防等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康，非居住空间不得单独出租用于居住；出租人和承租人应当实名签订住房租赁合同，以及出租人和承租人应当遵守的行为规范等。
三是规范住房租赁企业行为。规定住房租赁企业应当发布真实、准确、完整的房源信息，建立住房租赁档案，健全内部管理制度；从事转租经营的，按规定设立住房租赁资金监管账户。
四是规范经纪机构行为。规定住房租赁经纪机构发布房源信息前应当核对并记录委托人的身份信息、住房权属信息，实地查看房源并编制住房状况说明书；对收费服务项目明码标价。
五是强化监督管理。明确设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息；县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门和行业组织根据信用状况对住房租赁企业及其从业人员等实施分级分类监管；行业组织应当加强行业自律管理。
六是严格责任追究。对出租人、承租人、住房租赁企业、住房租赁经纪机构以及政府有关部门工作人员的违法行为，分别规定了严格的法律责任。
对住房、合同、行为规范等进行明确
司法部、住房城乡建设部负责人就条例有关问题回答了记者提问时，提到《条例》出台的背景时表示，近年来，我国住房租赁市场不断发展，同时也面临市场秩序有待规范、市场化、专业化的机构主体发展不足；住房租赁经纪机构在房源信息发布、费用收取等方面还存在不规范行为；对住房租赁活动的监督管理仍需强化等等问题。
具体到如何规范出租和承租行为，保护出租人和承租人的合法权益，条例从以下几个方面作了明确规定：
一是对用于出租的住房提出明确要求。规定用于出租的住房应当符合建筑、消防等相关规定和强制性标准，不得危及人身安全和健康；厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住；租赁住房单间租住人数上限和人均最低租住面积应当符合设区的市级以上地方人民政府规定的标准。
二是加强合同管理。规定出租人和承租人应当使用实名签订住房租赁合同，住房租赁合同应当向所在地房产管理部门备案。
三是明确出租人与承租人的行为规范，特别是针对承租人合法权益保护不到位问题，规定住房租赁合同应当明确约定押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等事项，出租人无正当理由不得扣减押金；出租人解除住房租赁合同应当通知承租人并为承租人腾退租赁住房留出合理时间，不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人解除合同或者腾退住房。
在引导和规范住房租赁企业发展方面，条例一方面明确规定国家完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业，同时加强对住房租赁企业的规范，规定租房租赁企业应当具备的自有资金、从业人员和管理能力等，并需要向所在部门报送开业信息。
要求发布的房源信息应当真实、准确、完整，不得发布虚假或者误导性房源信息或者隐瞒、拒绝提供拟出租住房重要信息；建立住房租赁档案，健全内部管理制度；向房产管理部门报送其经营的租赁住房信息；从事转租经营的，按规定设立住房租赁资金监管账户，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务。
对于通过经纪机构租赁住房，条例对于租赁机构自身，以及规定住房租赁机构发布的房源信息，提出明确要求。
专家：遏制虚假房源等信息，市场机遇在存量资产盘活
58安居客研究院院长张波表示，《住房租赁条例》的实施，将对住房租赁市场现存的虚假房源、哄抬租金、租金贷乱象等问题起到较大的遏制作用：“例如条例对发布虚假或者误导性房源信息进行了相关严禁性要求，并对房源查验等方面提出了源头管理的要求，加之对于发布虚假或误导性房源信息等情况有相应的处罚，都将大大有助于减少虚假房源的出现。”
同时，条例中提出鼓励多渠道增加租赁住房供给，培育市场化、专业化住房租赁企业，张波认为，租赁市场将进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力” 的新阶段。
“条例实施后，租赁住房供给将形成 ‘政府保障+市场主体’双轨制。保障性租赁住房通过收购存量商品房、非居改租等方式快速扩容；另一方面，市场化主体通过长租社区开发、存量资产盘活等方式占据主导地位。”
他认为，未来机会在于存量资产盘活，和大数据+AI为行业提供帮助：“条例支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。开发商将滞销商品房、酒店、写字楼改造为租赁住房，通过 ‘整租运营’获取稳定现金流。”
同时，通过构建集房源管理、租客匹配、租金支付、售后服务于一体的数字化平台，可通过大数据分析优化房源配置和定价策略。
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