上海K11写字楼出售传闻背后，新世界发展的资金困局
(文/解红娟 编辑/张广凯）
近日，据证券时报报道，新世界发展正对外出售位于上海淮海中路的K11物业写字楼部分，出让建筑面积约8.05万平方米。
不过，据《每日经济新闻》报道，新世界发展否认了这一点：“上海香港新世界大厦（即K11）的写字楼部分仅对外出租，并不出售。近期有关写字楼出售，均为中介机构制造的假消息。公司已接到很多人前来询问，只是暂时还没有发公告而已。”
“一般企业卖项目，只要没有完全敲定都不会认。”业内人士向观察者网表示，新世界发展回应出售K11物业写字楼部分是假消息，大概率是k11在放风找卖家，如果公开承认资产可能会卖不上价。
戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强也表示，目前上海大宗交易市场还是以价换量阶段，一个物业尤其是市中心或相对市中心好位置的物业，只要有合适的价格，基本都能交易完成。当然，谈判周期与交易周期都会有。
回溯过往，2013年新世界发展斥巨资将上海香港新世界大厦商业部分精心改造成内地首座K11艺术购物中心，凭借着创造性地将艺术、人文、自然三大核心元素深度融入商业空间，上海K11迅速成为网红打卡点。
得益于独特的商业模式和优质的消费体验，上海K11吸引了众多追求高品质生活的消费者，年均客流量超千万人次，不仅以创新模式和卓越运营在内地市场站稳脚跟，还成为上海乃至全国的文化商业标杆。
然而，时过境迁，如今的市场环境已今非昔比，上海K11写字楼对于新世界发展而言，似乎正逐渐从昔日的“香饽饽”变成了如今的“烫手山芋”。
尽管新世界发展没有在2024/2025中期报告中公布上海k11写字楼的出租率，但从其公布香港k11写字楼出租率、上海k11商场出租率不难推测，上海k11写字楼的出租率并不太理想。
叠加戴德梁行报告中所揭示的2025年二季度上海甲级写字楼市场量价继续承压、空置率攀升、租金下行的严峻态势，出售上海K11写字楼这一想法，也就愈发显得合理且迫切起来。
戴德梁行报告显示，2025年二季度，上海甲级写字楼市场呈现量价继续承压。数据显示，本季度净吸纳量仅8.53万平方米，环比、同比分别下滑18.4%与67.6%。受新增供应冲击，市场空置率持续攀升，至季度末达23.6%；甲级写字楼平均租金承压下行，降至6.99元/平方米/天，环比跌幅1.9%。
租不出去，还不如卖出去。出售写字楼不仅能够为新世界发展带来一笔可观的资金回笼，在当前资金承压的严峻形势下，还能够缓解公司的资金紧张状况。
虽上海 K11 写字楼是否出售的传闻甚嚣尘上，虽其真实性尚待确认，但新世界发展资金承压的严峻态势已如乌云般笼罩在市场之上。
克而瑞地产研究报告指出，截至2024年底，新世界发展持有现金219亿港元（包括受限制现金4亿港元），而一年内到期的有息负债高达326亿港元，现金短债比0.67。此外，长期有息负债为1188亿港元。
从债务结构看，2024年底，新世界发展的有息负债合计1514亿港元，其中主要为无抵押的银行贷款，规模约810亿港元，占比53%。
为迅速改善其流动性状况，新世界发展正寻求在2025年6月底前完成其价值875亿港元（约112亿美元）的贷款再融资，原因是新世界发展现有贷款的一项契约豁免将于下月到期。
可惜的是，虽有媒体在5月23日报道新世界发展已获得约10家银行承诺参与其贷款再融资，但承诺终究只是承诺，还未落实。
直到6月30日，新世界发展才发布利好消息，宣布已达成新银行融资及经统一银行融资协议，协议合共涵盖约882亿港元现有境外无抵押金融债务。
但需要注意的是，在寻求贷款再融资到达成协议之间，新世界发展共有4笔美元永续债需要派息。
具体来看，分别为7亿美元有担保优先永续资本证券（A系列永续证券）、12亿美元有担保优先永续资本证券（B系列永续证券）、5亿美元有担保优先永续资本证券（C系列永续证券）、10亿美元有担保优先永续资本证券（D系列永续证券）。
克而瑞地产研究报告指出，由于永续债采用相对固定的票面利率计息，新世界发展永续债相应持有人的应占净利始终维持在20亿港元左右。
这与新世界发展的业绩形成了鲜明的对比。数据显示，2023/2024财年，新世界发展实现营业收入358.26亿港元，其中主营业务收入357.82亿港元，同比减少62%；公司实现持续经营业务核心经营溢利68.98 亿港元，同比下降18%；由于非现金减值同拨备及处置NWS非现金亏损，公司实现持续经营归母净利润-118.07亿港元。
在业绩承压、875亿港元贷款再融资还未落实的基础上，新世界发展并没有如期派息，而是宣布4笔美元永续债将延迟派息。
需要指出的是，永续债，又称无期债券，简单来说是没有明确到期期限的债券，投资者可以通过永续债定期获得利息，但本金赎回时间却由发行者自行安排。永续债在会计账目里归为所有者权益，而非负债。
换句话说，永续债虽然不计入负债，但明股实债的属性导致其在不断吞噬企业利润。
可以参考的是，此前有媒体报道，恒大永续债利率设计为2+N模式，即在存续期的前两年公司所需支付的利息较低，但在第三年起就跳高至30%。若企业未及时偿还贷款，利息将像雪球般越滚越大。
正因如此，在一般情况下，企业都会将及时派发永续债利息视为重中之重，不敢有丝毫懈怠。而新世界发展此次 4 笔美元永续债延迟派息，无疑被业内视为流动性紧张的强烈信号。
受此影响，公告发布后的第一个工作日，新世界发展股价不断下跌，收盘价定格在4.48 港元/股，跌幅高达 6.47%，市场信心遭受重创。
新世界发展出售上海K11写字楼的传闻，无论最终是确有其事还是虚惊一场，都已然成为市场审视其资金困境与战略调整的一扇窗口。在业绩下滑、债务高企、永续债利息难付的多重压力下，新世界发展正站在命运的十字路口。
出售写字楼若能成行，或许能为其赢得喘息之机，缓解资金紧张局面，为后续的业务调整与战略转型争取时间；但若交易受阻，公司还需另寻他法，在降本增效、资产优化等方面下更大功夫。
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