“以价换量”带动重点城市二手房成交回暖，政策支持仍待优化
21世纪经济报道记者李莎 北京报道 Wind监测北京市住建委数据显示，3月1-25日，北京二手房签约套数突破万套，达到10443套，与2月全月6332套的网签量相比，增幅明显。
与北京类似，近期上海、广州、深圳等重点城市二手房成交也明显改善，二手房市场表现相对好于新房，但市场“以价换量”特征明显。
2月70城房价仍以降为主，各线城市房价指数环比降幅总体收窄。3月26日，“房价要触底了吗”冲上微博热搜，引发广泛讨论。在受访专家看来，目前房价尚未走出底部区间，总体仍缺乏上涨动力，传统“小阳春”释放部分购房需求之后，房地产市场仍面临回调风险。
3月22日，国务院常务会议召开，会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。
3月26日，据多家媒体报道，深圳取消“70/90”政策。在多位市场人士看来，深圳此举是对国常会内容的进一步落实，未来大户型产品供应或增加。除此之外，各地需求端支持政策有望加力推进。
“以价换量”推动二手房成交回升
“最近的成交量还凑活。”3月26日，北京丰台区房屋中介黄志（化名）向21世纪经济报道记者表示。截止到目前，他重点负责的社区成交量已经超过10套，比2月高出不少。
同样感受到市场回温的还有房东。张蓓（化名）的房子已经在中介平台上挂出来好几个月，近日她向21世纪经济报道记者表示，最近看房的人比年前多了一些，也有买家出价。
Wind监测北京住建委数据显示，3月1-25日，北京二手房签约套数为10443套，较2月整月增加近65%，增幅明显，但与去年3月逾2.2万套的网签量相比，差距仍然很大。
合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道记者表示，3月大部分二手房成交量都是卖房人“以价换量”取得的，这也意味着对于卖房人来说，当下只有把价格降到位，才能快速成交变现。在她看来，仅从成交量这一个维度来判断市场并不全面，目前市场下行的态势尚未完全扭转。
国家统计局数据显示，2月北京二手房价格环比下降0.9%，环比降幅有所扩大，自此北京二手房价格环比已经连降5月。
黄志接触的买家基本都是降价买房的心理，小区上一套房子的成交价会成为很多买家谈同户型价格的预期上限，选择更多之后，购房者也比以往更谨慎，顶层、底层和没有电梯的房源出售难度增加。
日前他负责的某小区售出一套全南向带电梯两居室，面积近105平方米，最终成交价为746万元。去年同期，小区里也有一套同户型房源售出，价格为820万元。一年之间，成交价跌了74万元。
据国家统计局数据，70个大中城市房价整体以降为主特征已持续多月，2月有68个城市二手房价格下降，价格涨跌城市数与1月一致；有59个城市新房价格下降，数量较上月增加3个。
3月26日，“房价要触底了吗”冲上微博热搜，引发广泛讨论。诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，从70城数据来看，2024年以来，房价出现边际改善迹象，但也仅表明房价快速下跌的情绪已过，房价下跌城市仍然占多数，房价底部徘徊状态尚未解除，短期来看，价格总体仍然缺乏快速上涨的动力。
郭毅则认为，当前房价可能还没有完全触底，特别是对一些房龄比较旧、品质比较差、小区物业管理和公共区域部分相对残旧的二手房而言，房价还远没有到底。
政策优化激发潜在购房需求
不只北京，近期多个重点城市新房、二手房成交环比回升。
从上周情况看，国新证券监测发现，3月18日至22日，30个大中城市新房成交面积189.93万平方米，环比上涨15.97%。8个重点城市二手房成交面积160.62万平方米，环比上涨12.1%。但新房、二手房成交表现均明显弱于去年同期。
另据中指数据，今年以来重点城市新房周均成交面积同比降幅高于二手房，二手房市场表现相对较好。
中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，究其原因，一是春节后部分城市二手房挂牌量提升，部分业主“以价换量”带动二手房活跃度相对较高。与此同时，随着二手房挂牌量增加，部分优质户型、更高性价比的二手房项目入市，也一定程度带动需求入市。二是二手房作为现房，购房者所见即所得，购买二手房也缩短了购房者的入住时间，购房者偏好度相对更高。三是春节过后为小学入学办理时间，为满足孩子上学需求，部分购房者集中入市，也推动了二手房市场活跃度提升。
陈文静表示，当前房地产市场整体仍处于调整通道，房价预期尚未企稳，部分置换家庭在二手房卖出后持币观望情绪仍较重，一定程度延缓了置换新房的速度；另一方面，部分购房者仍观望后续政策出台落地，等待更适合的时间入场，整体看，从二手房售出到购买新房之间需要一定时间。
郭毅发现，上周一线城市的二手房成交已经回归相对平稳甚至出现小幅回落状态，由于网签数据有一定滞后性，四月二手房网签数据或出现小高峰，如果没有政策助力，五月市场或逐渐下行。
关荣雪表示，今年的政策环境较优于去年，大幅度降息、一线城市限购放宽等，持续为“促需求”注入新动力，但由于经历长时间信心的不足，市场目前尚处修复阶段。“金三银四”销售旺季过后，房地产市场可能会有回调风险。
3月22日，国务院常务会议召开，会议指出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。
陈文静表示，接下来城市房地产融资协调机制将加快落地见效，供给端、需求端政策将协同发力，供给端侧重加大高品质住房供给，需求端强调有效激发潜在需求。
3月26日，深圳市规划和自然资源局向媒体回应，网传废止“70/90”政策的文件属实。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这一变化预计将对未来的房地产市场供应结构产生影响，可能会增加大户型的供应，同时也预示着市场对高品质住宅产品的需求。
郭毅认为，当下买房人存在观望局面，不急于出手购房，更多是出于对未来就业和收入预期不确定性的担忧。在这样的情况下，仅通过加大高品质住房供给，或不能有效激活需求。
在她看来，一方面是要继续提振经济，在经济增长中稳定房地产发展预期。另一方面还要有效激发潜在需求，各城市要结合总规要求、人口上限规定、产业发展方向，以及区域调控底线和上限，出台针对性的宽松甚至刺激政策，比如放松限购限贷、降低首付比例和房贷利率等等，进一步拉动市场消费。
关荣雪表示，接下来重点城市限购松绑政策或持续推出，不排除会围绕面积段等限制条件进行放松，这也是满足多元化改善性住房需求的探索举措之一。“三大工程”支持政策也将进一步发力。除此之外，“以旧换新”相关置业政策也或将被灵活开展，加强一二手房市场联动，激发潜在购房需求。
（本报实习生白映雪对本文亦有贡献）
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