杭州二手房交易全面“解绑”，激活市场积极“去库存”
21世纪经济报道记者柳宁馨 实习生徐翌轩 杭州报道
“从我们后台数据看，当前全杭州二手房挂牌超过30万套，是3年前的一倍多，大量的库存在远郊区。这次新政放开了二手房限购，我们也在关注后续市场情况如何。”3月14日，一位杭州拱墅区申花板块的房产中介曾亮告诉21世纪经济报道记者。
3月14日早上，杭州市住房保障和房产管理局在官方微信号公布了一个房产新政《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》（以下简称《通知》），明确优化二手住房限购政策，在本市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
当天下午，杭州市住保房管局召开记者会介绍新政策。对于杭州为何放开二手房限购这一问题，杭州市住保房管局房地产业发展处处长杨鸿表示，政策出台是为了更好地支持刚性和改善性购房需求，提升房地产市场信心，也降低税费成本减轻购房者交易负担，“我们希望通过激活二手房市场，提升二手房市场的活跃度，来促进一二手房的联动，促进整个市场的平稳。”
二手房全面放松限购
《通知》在优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限提出了明确的限购“松绑”，主要是针对四大主城区的二手房放开限购，不再审核购房人社保、个税情况，杭州本市范围内个人二手房出让，增值税统一改为2年免征，2年内增值税为5%。
一位杭州萧山区的房产中介黄华告诉21世纪经济报道记者，新政出台时间比业内预计早了半个月，归纳起来变化主要有两点，一是主城区即西湖区、拱墅区、滨江区、上城区放开限购，二是原主城区满二唯一免增值税改为满二即取消增值税。
这意味着，杭州二手房交易放开了，不受限购条件、购买套数限制，全国人民都可以来杭州买二手房，同时，杭州主城区满二不唯一取消增值税。
在一个杭州购房交流群中，21世纪经济报道记者观察到，购房者们讨论的重点在于，交易成本降低后是否会利好二手市场，以及新政会带来供给侧激增还是需求侧变多？
滨江区是近几年杭州主城区房价迅速飙升的区域之一，受总部经济、亚运会利好，大量投资客涌入等因素影响，滨江区奥体中心附近板块房产价格在2018-2021年前后持续上涨。
一位杭州滨江区的房产中介胡先生告诉21世纪经济报道记者，由于滨江区二手房源年份基本上没营业税，所以营业税方面相差不大，对外地户口认可主城范围的购房者，新政有一些促进作用，“主要鼓励主城区交易以及置换，是上一次限购房放宽政策的延续。”
西湖区是杭州的主城区之一。一位西湖区文二路的房产中介告诉21世纪经济报道记者，这次新政策来得非常快，能否真正带来购房者“井喷”，还需要一段时间观望，“大部分购房者还是会长时间观望，现在很多人都在持币待购，等待进场的最佳时机。”
拱墅区的申花板块，也常被杭州购房者称为“杭州徐家汇”，这里每次新盘入市几乎都是杭州楼市热点，是杭州房地产的热门板块之一。
曾亮告诉21世纪经济报道记者，申花板块是杭州比较出名的改善户型聚集板块，很多居民手上不只一套房，现在很多房东想趁新政策出来的契机把房子卖掉，置换新房子。
去年9月20日，广州成为首个放松楼市限购的一线城市。当时，广州提出调整住房限购政策实施区域范围、二手房增值税免征期“5年改2年”。
如今，杭州的限购政策再进一步，也带来了又一轮放松限购的信号。易居研究院研究总监严跃进认为，杭州二手房限购方面不再审核购房资格，意味着全面放开二手房购房政策，对于市区优质的拥有好地段、好学区的二手房而言，市场行情更容易提振，也有助于一些二手房挂牌房源的积极消化。
“对于二手房增值税的政策来说，‘5改2’其实和此前广州的操作类似，有助于降低房东二手房交易的成本，反过来对于二手房的加快交易和降价交易都有积极的作用，这也有助于促进二手房交易的流通速度加快。”严跃进表示。
供需匹配“去库存”是关键
在走访过程中，21世纪经济报道记者也发现，满足差异化购房需求，实现供需匹配的“去库存”是关键。
“放开限购后，买房的人会增加，近期主城区二手房成交的价格不会突然降得特别低，但远郊区例如余杭区、富阳区、临平区的二手房处于降价多、更难卖的状态。”曾亮说。
有中介透露，位于郊区的余杭区未来科技城的房子降价明显，此前高位接盘的购房者现在基本都亏损100万元以上，而且当时购房时选择面积越大、单价越高的房子的购房者，现在亏损越大。
远郊区房价下跌明显、二手房“去库存”愈发艰难，这是杭州当前房地产市场的“痛点”，也是中国大量城市房地产市场的矛盾所在。由于前几年房地产一二手价格“倒挂”明显，人们热衷于去远郊区摇号“打新”，大量库存堆积下来。
曾亮认为，现在政策就是为了“去库存”，“整个杭州30多万套的挂牌量，3年前也就十几万套，已经翻了一倍，其中，大量的库存在远郊区。”
一位萧山区房产中介顾良告诉21世纪经济报道记者，目前购房者咨询各板块情况较多，对买房的需求持续都在，“对于刚需购房者而言，很多人同时关注二手房和一手房，一方面瞄准想要购买的区域和小区，等待各方面条件较好的二手房源释放，另一方面继续关注土拍和新盘登记，新房限价的红利还有，能摇到红盘也很好。”
对一些有特定需求的购房者而言，购房有着更明确的区域定位。李玉一家在钱江世纪城区域的楼盘看房，他们本身住在萧山区改善型小区，为了即将上小学的孩子，想要买一个带有更好学区的房子，“这边有杭二中钱江学校、崇文世纪城实验学校，我们想着孩子小学能够直升杭二中，就考虑买个学位好的二手房。”
一位拥有余杭区房产的购房者表示，自己想卖掉余杭区的房子，置换为主城区的学区房，主要考虑方便孩子上学。有中介向这位购房者推荐西湖区的大户型二手房并向她介绍，“杭州主城区目前的价格都在历史低价位，强力推荐换户型大的学区房。”
在严跃进看来，杭州此次新政策从宏观层面看还有一层新的含义，即杭州对于今年的限购放松，二手房优先于一手房，即说明启动市场的关键点不在于对新房放松限购，而在于对于二手房要率先全面放松限购。盘活二手房是带动整个市场活跃的关键，二手房活跃是助力新房市场活跃的关键点和最基本点。
杭州此次从加力二手房“去库存”开始，能否激发市场活力、提振市场信心？
“我们在政策端比较稳健，针对杭州房地产市场新房跟二手房在市场热度的差异、当前存在的矛盾，解决具体的问题。如果随着市场的变化，有必要进一步优化政策，我们也会适时采取相关措施。”杨鸿说。
除了最受关注的二手房放开限购这一内容，此次杭州房地产新政对配售保障房、房地产融资方面也给出了支持政策。
在配售保障房方面，《通知》要求加大规划建设保障性住房力度，加快房源筹建，2024年开工建设配售型保障性住房不少于6000套，着力解决工薪收入群体住房困难。
《通知》还提出，强调加快建立健全房地产融资协调机制，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益。
针对市场传言杭州要放开限价的问题，杭州市住保房管局相关负责人表示，杭州现在限价的区域范围在缩小。从原本的全域限价，到去年10月缩小为中心城区，现在基本只保持了核心区域限价。
二手房限购变化也在影响着一手房市场变化。从放开限购区域，到二手房全面放开限购，杭州下一步在新房“限价”方面是否还会有变化，市场各方参与者仍在持续关注。
（应受访者要求，曾亮、黄华、顾良、李玉为化名）
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